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지: 매주 월요일에 만나는, 생활밀착형 라디오 법률 서비스 <로스쿨>!
오늘은 오승진 회계사와 함께 합니다. 안녕하세요?
오: 안녕하세요, 오승진 회계사입니다.
지: 벌써 11월 마지막주가 되었네요.. 지난 몇 달에 걸쳐서 상속세와 증여세에 대해서 살펴봤는데요.. 오늘은 또 무슨 세금에 대해서 이야기를 해주실 건가요?
오: 제가 여기에 올 때만다 아무래도 방송을 들으시는 분들이 많이 접하게 되는 내용을 준비하려고 하는데요. 양도세나 상속,증여세가 그렇고요.. 이런 세금 못지않게 많은 분들이 궁금해 하는 세금이 주택임대소득에 대한 세금인 것 같은데요. 특히 최근에 너무 많이 바뀌어서 주택에 대한 세금이 어떻게 되는지 현장에서 일하는 저희들도 헷갈리는 경우가 많습니다. 그래서 오늘부터 몇 주 동안은 주택의 임대소득과 관련한 세금에 대해서 좀 정리를 해보려고 합니다.
윤: 실제로 요즘 주위에 보니까 집을 빌려주고 월세를 받으면서 뭘 어떻게 할지 몰라서 고민만 하시는 분들이 많은 거 같은데.. 주택임대소득에 대해서 이렇게 말이 많아진 이유가 뭔가요?
오: 아무래도 지금까지는 집을 빌려줘서 얻는 소득에 대해 세금을 내는 경우가 많지 않아서 ‘월세를 받으면 세금을 낸다’라는 생각을 별로 하지 않았었거든요... 그런데 최근에 법이 바뀌면서 국세청이 주택임대소득에 대해 본격적으로 세금을 물리겠다고 하고 있고, 그 내용이 또 워낙 복잡하다 보니까 사업자등록은 어떻게 해야 할지, 그리고 세금을 낸다고 하면 얼마나 내야 할지 이런 부분들을 잘 몰라서 많이 답답해하시는 거 같습니다.
지: 하긴 아까 회계사님 같은 전문가들도 헷갈린다고 말씀하실 정도면 우리 같은 일반인들은 어떤 내용인지 알기가 거의 불가능할 거 같긴 한데.. 그래서 더더욱 하나씩 하나씩 차근차근 정리가 필요하겠는데요.. 일단.. 어떨 때 주택임대소득에 대해서 세금을 내야 하는 건가요?
오: 네.. 주택에 대한 임대소득은 임대소득금액과 보유하고 있는 주택 수에 따라서, 그리고 월세로 받느냐, 전세보증금으로 받느냐에 따라서 세금 내는 게 달라지기 때문에 차근차근 하나씩 생각해보셔야 될 거 같습니다.
지:방송을 들으시는 분들, 특히 주택을 많이 갖고 계신 분들은 본인의 상황을 같이 생각해보시면서 들으면 도움이 될 것 같네요
오: 그렇습니다. 먼저 집을 한 채만 갖고 있는 경우는 월세나 전세보증금을 아무리 많이 받더라도 세금을 내지 않습니다. 다만, 1주택의 기준시가가 9억 원을 초과하는 경우에는 그 집을 빌려주고 받은 임대주택소득에 대해서 세금을 내도록 하고 있습니다.
지: 그럼 집을 한 채 갖고 있는데 여건상 그 집을 임대해서 월세를 받을 경우 기준시가가 9억 이하면 임대소득에 대해서 세금을 안내고 9억을 넘으면 세금을 낸다는 거구요.. 여기서 말하는 기준시가는 어떤 건가요?
오: 네. 세금을 계산할 때 어떤 재산에 대해서 기준이 되는 금액을 이야기하는데요.. 토지는 많이 들어보셨던 개별공시지가가 기준시가가 되는 거구요. 주택은 개별주택가격을 기준시가라고 합니다. 개별공시지가는 보통 매년 5월말에, 개별주택가격은 4월말 경에 고시가 되고 있습니다.
지: 그리고 또 한 가지 궁금한 게.. 지금 1주택을 갖고 있는 경우의 임대소득을 이야기 하고 있잖아요? 이때 1주택이라는 건, 예전에 양도세 할 때 얘기했던 1세대 1주택하고 다른 건가요?
오: 좀 달라요.. 세금이 비슷한 용어라도 다르게 적용되는 경우가 많아서 어려울 수 있는데요. 여기서 1주택은 부부가 가진 집의 숫자가 하나여야 한다고 생각하시면 쉬울 것 같습니다. 양도소득세를 계산할 때 1세대하고는 다르죠.. 양도세의 1세대 1주택은 생계를 같이하는 존비속, 즉 부모님이나 자녀의 집까지 포함해서 한 채인지 아닌지를 판단했는데.. 임대소득 할 때 1주택은 부부가 가진 집의 숫자만 가지고 1주택인지 아닌지 따지는 거죠.. 또 한 가지 큰 차이점이 집을 빌려주는데 내가 갖고 있는 집을 빌려주는 경우도 있지만 내가 임차한 집을 다시 다른 사람에게 임대해주는 경우도 있게 되죠.
지: 그렇죠.. 전대하거나 전전세한다고 이야기하죠.. 내가 빌린 집을 다른 사람에게 다시 빌려주는 경우 있죠.
오: 그런 경우에 양도세를 계산할 때에는 어차피 그 집은 내 집이 아니라서 주택수를 계산할 때 빠지는 게 당연한데.. 주택 임대소득을 계산할 때에는 그 집을 빌린 사람의 주택 수에 포함해서 계산하게 됩니다. 이게 무슨 말이냐 하면 내가 내 명의의 집이 없어요.. 그런데 다른 사람의 주택을 임차하여 전대를 하는 경우, 그 주택은 내가 임대하고 있는 주택으로 봐서 나는 1주택을 임대하고 있는 게 되고요.. 만약 내가 빌린 주택부분의 기준시가가 9억을 넘게 되면 그 전대하는 소득에 대해서 과세가 되는 상황이 발생할 수 있습니다.
지: 상황에 따라서 내가 집을 갖고 있지 않아도 주택임대소득에 대해서 세금을 낼 수도 있다니까 주의할 필요가 있겠습니다. 두 번째로 집을 두 채 이상 갖고 있는 경우는 어떻게 되나요?
오: 이제부터 좀 더 복잡해지는데요. 우선, 2018년까지는 연간 주택임대수입이 2천만원을 넘지 않으면 세금을 매기지 않았는데, 2019년부터는 주택임대수입이 얼마인지에 관계없이 과세가 된다는 게 가장 큰 변화입니다. 다만, 주택임대수입이 2천만 원 이하인 경우에는 분리과세와 종합과세 중 선택해서 신고할 수 있도록 하고 있습니다.
지: 2주택이상 갖고 있으면서 월세를 받고 있으면 일단 내가 낼 세금이 얼마나 될지 계산을 해봐야 한다는 거네요..
오: 그렇죠.
지:그런데 분리과세와 종합과세가 어떻게 다른 건가요?
오: 우리 같은 개인이 주택임대소득 외에 다른 소득들도 많이 생길 수 있잖아요? 월급도 받을 수 있고요.. 사업을 해서 돈을 벌수도 있고요.. 그래서 개인이 1년에 한번 내는 소득세를 계산할 때 이러한 소득들을 다 합해서 세금을 계산하게 되는데 이게 종합과세구요. 주택임대소득을 다른 소득(이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 기타소득 등)과 합산하지 않고 주택임대소득만 별도로 떼서 주택임대소득에 대한 세금 얼마, 그리고 나머지 소득에 대한 세금 얼마 이렇게 따로 계산해서 세금을 내는 것을 분리과세라고 합니다.
지 : 예전 방송에서 소득세를 계산할 때 누진세율 적용된다고 하신 거 같은데 이천만원이하의 주택임대소득에 분리과세를 적용하게 되면 전체 세금이 좀 줄어드는 효과가 있게 되는 건가요?
오: 일반적으로는 그렇다고 할 수 있죠..하지만 상황에 따라서 종합과세를 적용했을 때 전체 세금이 적게 나오는 경우도 있을 수 있습니다. 다음 시간 정도에 세금 계산하는 이야기를 할 때 말씀드릴 건데요. 주택임대소득을 분리과세하면 14%의 세율을 적용하거든요. 만약에 주택임대소득 외에 다른 소득이 많지 않아서 소득세 계산할 때 적용받는 세율이 14%보다 작다 그러면 그 소득과 합산해서 신고해도 됩니다. 상황에 따라서 선택을 하시면 되겠습니다.
지: 그래도 일반적으로 집을 두 채 이상 갖고 임대수입을 얻을 정도면 어느 정도 다른 소득도 많은 경우가 대부분 아닐까요?
오: 아마도 그렇겠죠.. 그래서 분리과세를 선택하도록 한 것은 주택임대소득에 세금을 내게는 하지만 적은 임대수입에 대해서는 세부담을 많이 안주려는 취지인 것 같습니다.
지: 그런데 그 주택임대수입 2천만 원 기준은 임대하는 주택기준으로 따지는 건가요? 아니면 임대하는 사람.. 집주인이죠.. 집주인별로 따지는 건가요? 간혹 부부가 공동명의로 해서 임대업도 공동으로 하는 것으로 할 수 있잖아요?
오:그럴 수 있죠. 부부가 집을 공동명의로 소유하고 공동사업으로 임대를 하는 경우 분리과세대상 주택임대수입금액을 판단할 때 부부간에 약정된 분배비율에 따라 분배된 수입금액을 합산해서 판단합니다.
지:그러면 결국은 개인별로 배분받은 임대수입금액을 가지고 분리과세 할지 종합과세할지를 결정할 수 있겠네요.
오: 그렇습니다. 그러면 그 다음으로 알아두셔야 하는 게 주택임대수입은 어떻게 계산하는지 하는 건데요.. 이 주택임대수입을 계산할 때 집을 두 채 갖고 있는 경우와 세 채 이상 갖고 있는 경우가 다르게 계산된다는 겁니다. 먼저 두 채인 경우에 임대수입은 월세만 따집니다. 그래서 전세보증금을 받는 것은 무시해도 되는 거죠.. 그런데 집이 세 채 이상인 경우는 추가로 고려해야 할 게 전세보증금입니다.
지: 집 두 채를 갖고 있으면서 임대를 주는 경우에는 월세만을 임대수입으로 보는데 보유주택이 세 채 이상인 경우에는 보증금에 대해서도 세금을 내야 한다는 건가요?
오: 네.. 보유주택이 3주택이상인 경우에 월세는 당연히 모두 임대수입금액으로 잡아야 하고요. 전세보증금으로 받은 금액이 3억을 넘을 때, 3억을 초과한 금액의 60%에 2.1%를 곱한 금액을 임대수입금액에 포함하도록 하고 있습니다. 다만, 모든 전세보증금이 해당되는 게 아니라 비소형주택을 세 채 이상 소유하면서 보증금의 합계액이 3억 원을 넘을 때 보증금에 대한 이자금액 정도를 수입금액으로 잡겠다는 이야기입니다.
지: 그럼 소형주택이 뭔지를 알아야 보증금에 대해서 임대수입금액을 잡을지 말지 알수 있을 건데요.. 말 그대로 작은 집 같은데 소형주택이 어느 정도로 작은 집을 말하는 건가요?
오: 보증금에 대한 주택임대수입을 이야기할 때 소형주택은 전용면적 기준으로 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억 이하의 집을 이야기 합니다. 2018년까지는 이러한 소형주택의 요건이 전용면적 60제곱미터 이하이면서 기준시가 3억 원 이하인 집을 말했는데, 2019년부터는 그 범위가 축소되어서 임대보증금에 대한 과세가 강화되었습니다. 우리가 보통 주택관련 세금을 이야기할 때 많이 나오는 주택 규모가 전용면적 85제곱미터, 기준시가로 9억이거든요. 그런데 이 전세보증금에 대한 과세를 할 때에는 전용면적 40제곱미터, 기준시가 2억이 기준이어서 좀 복잡하긴 합니다. 아무튼 이 기준을 만족하는 집을 빼고 세 채 이상을 가지신 분이 그 집을 전세로 줄 경우에 전세보증금에 대해서 수입금액을 계산해야 한다는 거죠.
지: 좀 바꿔 말하면, 내가 전용면적이 40제곱미터 이상이거나 기준시가 2억을 초과하는 집을 세 채 이상 갖고 있으면서 그 집들 전부 또는 일부를 임대 주는 데 전세보증금 금액이 3억을 넘으면 월세뿐만 아니라 전세보증금의 이자정도 되는 금액을 수입으로 잡는다고 정리할 수 있을 거 같습니다. 앞으로도 주택임대소득에 대해서 할 이야기가 좀 더 있는거죠??
오: 네.. 이제 세금이 부과되는 주택임대수입에 대해서 알아봤으니까 실제로 세금은 얼마정도 나오는 건지.. 그리고 최근에 주택임대사업자등록이야기가 많은데 사업자등록은 어떻게 하는지에 대해서 다음에 이야기하도록 하겠습니다.
지: 주택임대소득에 대해서 다음 시간에도 이야기하려고 하니까요..
청취자분들도 이번 기회를 이용해서 정리를 한번 해보시면 좋을 것 같습니다.
지금까지 오승진 회계사와 함께 했습니다. 감사합니다.
오: 네 감사합니다..
