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월-금 18시 05분 방송
장르
보도·시사 프로그램
등급
All
제작
지건보
구성
김영나
진행
윤상범

6월 29일(월) [로스쿨] 주택임대차보호법 개정안(최호웅 변호사)

2020년 07월 03일 12시 12분 10초 1달 전 | 수정시각 : 2020년 07월 03일 12시 27분 04초 | 조회수 : 472

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◇ 인터뷰 전문보기 자료에 대한 저작권은 제주MBC에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 내용을 인용할 경우, 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다. 이 프리뷰는 실제 방송 원고가 아닌 사전 원고로 작성된 것으로 실제 방송과는 차이가 있을 수 있음을 양해 바랍니다.


윤> 매주 월요일에 만나는 시간. 생활밀착형 라디오 법률서비스 <로스쿨>!
오늘은 최호웅 변호사 나오셨습니다. 안녕하세요?

최> 네. 안녕하세요. 최호웅 변호사입니다.

윤> 오늘은 어떤 이야기를 해 주실까요.

최> 오늘은 주택임대차보호법 개정안과 관련해서 이야기를 좀 나눠볼까 합니다.

윤> 최근 언론에서도 많이 보도가 되고 있는 것 같던데요. 21대 국회에 제출된 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 많다고 하죠.

최> 네. 그렇습니다. 국회와 국토교통부에 따르면 현재까지 국회에 제출된 ‘주택임대차보호법’ 개정안은 총 10건에 달한다고 합니다.

윤> 무려 10건이나 제출이 됐군요. 어떤 내용의 법안이 최종적으로 채택되어 통과될지는 좀 더 지켜봐야 하겠지만, 소위 ‘임대차 3법’이라고 불리는 법안과 관련해서 찬반 논란이 뜨거운 것 같습니다.

최> 그렇습니다. 임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 의미하는 것인데요. 간단하게 설명하면 전월세신고제 같은 경우 임대차계약을 체결하면 계약내용을 신고를 하게 되는 것인데요. 임대차계약을 신고하게 되면 임대차계약 현황을 정부에서 파악할 수 있고 다주택 갭투자자를 견제할 수 있다, 고가 전세 보증금에 대해서 자금조달 출처를 조사할 수 있다, 라는 등의 전망이 있습니다. 전월세상한제 같은 경우 임대료 인상을 5% 이내로 규제하겠다는 것이고요. 발의한 의원에 따라 ‘기준금리+물가상승률’ 수준으로 정하자는 안도 있는 것 같습니다. 마지막으로 계약갱신청구권제는 임차인에게 계약갱신청구권을 주자는 것입니다. 현행법은 2년이 되면, 임대인이 나가라고 하면 나가야만 하는 상황인데 2년이 지나서 특별한 사유가 없으면 임차인이 더 살겠다고 주장할 수 있는 권리를 주어서 임차인들을 보호하자는 내용입니다.

윤> 들어보면 다 임차인들을 위해 꼭 필요한 내용들인 거 같은데요. 그 중에 계약갱신청구권을 담은 개정안과 관련해서 찬반논쟁이 가장 뜨거운 것 같습니다.

최> 그렇습니다. 계약갱신청구권이 아무래도 임차인들에게 가장 필요한 부분이고 반대로 임대인들에게는 가장 불편한 부분이기 때문에 그런 것 같은데요. 국회의원들도 각자 생각하는 계약갱신청구권의 내용이 달라서 여러 개의 안이 제출되어 있는 상황입니다. 윤후덕 의원 같은 경우는 재계약 기간을 현행 2년에서 한 차례 더 보장해서 4년으로 늘리자, 김진애 의원은 6년까지 보장하자, 또 박주민 의원은 계약갱신 청구권을 제한 없이 인정하되 임대인이 퇴거를 요청할 수 있는 예외사유를 규정하자, 등 이렇게 여러 가지 안이 제출돼 있는 상황입니다.

윤> 특히 박주민 의원 안과 관련해서 ‘무제한 계약갱신청구권’ ‘건물주 위에 임차인’ ‘임대인 재산권 과도하게 침해’ 등 이런 타이틀로 많은 비판이 있는 거 같은데요, 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하시나요.

최> 우선 박주민 의원의 개정안을 보기 전에 현행 ‘주택임대차보호법’의 내용을 좀 알고 넘어가야 할 필요가 있을 것 같습니다. 현행법에도 계약의 갱신과 관련한 규정이 있습니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다, 라고 기재가 돼 있습니다. 위 조항을 잘 해석해보면 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 한 경우에는 임차인을 내보낼 수 있다는 것입니다. 법에서 보장해주는 최대 임대차기간은 2년이기 때문에 2년이 지나서 임대인이 나가라고 하면 임차인은 나가야만 하는 것입니다. 나가기 싫으면 임대인이 요구하는 대로 임대료를 올려주고 살아야 하는 거죠.

윤> 임대인 입장에서는 임대료를 더 높게 받으려고 할 것이기 때문에 2년마다 임차인을 내보내거나 임대료를 올려달라고 하겠네요.

최> 그렇습니다. 물론 임대료를 올리지 않고 그대로 유지해 주는 착한 임대인들도 있겠지만 갭투자를 통해 임대수익을 목표로 하는 사람들 같은 경우에는 법에서 합법적으로 2년에 한 번씩 임대료를 올릴 수 있도록 보호해 주고 있기 때문에 임대료를 올리지 않을 이유가 없는 거죠.

윤> 그래서 집값도 오르고 전월세 비용도 오를 수밖에 없는 것이군요. 그런데 전월세 살아보신 분들은 아시겠지만 2년마다 이사할 집 찾고 이사하고, 경우에 따라서는 애들 학교도 전학해야 하고. 이게 보통 일이 아니잖아요.

최> 그렇죠. 2019년 기준 ‘자가’에 거주하는 가구가 전체 가구 기준 58%라고 하니까 아직도 42%가 임차인으로서 삶을 영위하고 있다고 할 수 있는데 인구의 42%가 2년마다 이사를 해야 하거나 이사를 하지 않으려면 과도한 임대료 인상을 감수해야 하는 상황에 처해 있는 것입니다. 그렇기 때문에 많은 여당 국회의원들이 앞다퉈 주택임대차보호법 개정안을 발의하고 있는 것이 아닌가 생각됩니다.

윤> 그러면 논란이 되고 있는 박주민 의원 발의안의 내용을 좀 구체적으로 살펴볼까요.

최> 네. 주택임대차보호법 제6조를 신설하여 계약의 갱신이라는 타이틀을 붙였습니다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 라고 하면서 8가지 예외사유를 규정하고 있습니다.

윤> 우선 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 거절하지 못한다. 라고 규정을 하고 있어서 임차인이 원할 경우 계속해서 계약을 갱신해서 같은 집에 살 수 있다는 것이 원칙이군요.

최> 그렇습니다. 지금까지는 인정되지 않았던 임차인의 계약갱신요구권을 명시적으로 규정한 것이기 때문에 임차인의 권리를 크게 향상시켰다고 볼 수 있습니다.

윤> 그래서 이 규정을 두고 무제한 계약갱신요구권이다, 임대인 위에 임차인이다 이런 비판이 있는 것이군요.

최> 그렇습니다. 우리나라에서는 지금까지 임대인이 갑이었고, 임대인이 나가라고 하면 나가야 한다는 것이 사람들의 뇌리 속에 박혀 있었는데 그 기본적인 틀을 깨고 임대인과 임차인이 동등한 입장에 있다는 것을 규정한 것이기 때문에 보수 언론이나 임대인측 입장에 있는 분들은 크게 반대하고 있는 것 같습니다.

윤> 그런데 원칙에는 항상 예외가 있는 법 아니겠습니까. 아까 말씀하셨듯이 계약갱신요구권에도 8가지나 되는 예외사유가 있다고 하던데요.

최> 네. 8가지 예외사유가 규정되어 있습니다. 하나씩 구체적인 내용을 살펴보면,
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 4. 임차인이 임차주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 5. 임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 6. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
7. 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우...이렇게 예외사유가 규정 돼 있습니다. 예외사유를 보면 이미 개정이 완료된 상가건물임대차보호법상 갱신거절사유와 거의 비슷하다는 것을 알 수 있는데요. 7호 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우가 새롭게 추가된 내용이라고 보시면 될 거 같습니다.

윤> 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우라고 하면 집주인이 그냥 내가 들어와서 살아야겠다고 하면서 내보낼 수 있다는 거네요.

최> 그렇습니다. 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유 예를 들면 살고 있던 집이 팔렸다든지, 자녀 교육 때문에 이사를 해야 한다든지 하는 이유로 내가 들어와서 살아야겠다고 하면 임차인을 내보낼 수 있는 거죠.

윤> 그렇다면 무조건적으로 임차인에게만 유리하게 해석되는 것은 아닐 수도 있겠네요.


최> 네. 기본적으로는 임차인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여해 주었기 때문에 임차인에게 유리하게 개정되는 것으로 보이지만 실질적인 법 내용을 들여다보면 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 폭넓게 인정하고 있기 때문에 반드시 임차인에게만 유리하게 개정된다고 볼 수는 없을 것 같습니다.

윤> 임대인이 임차인 내보내기 위해서 실거주해야 될 객관적 사유를 만들어서 내보내고 난 이후에 잠깐 몇 개월만 살고 다시 다른 임차인 구해서 임대료를 올려 받고 이렇게 할 가능성도 있겠군요.

최> 허점을 정확하게 짚어주셨습니다. 그런 상황을 방지하기 위해 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 서면으로 구체적 사유를 기재하여 갱신을 거절해야 하도록 규정하고 있고, 추후에 그 사유가 허위로 드러난 경우 손해배상을 하도록 보완하고 있기는 합니다. 하지만 아주 계획적으로, 전략적으로 임차인을 내보내려고 한다면 얼마든지 임차인을 내보낼 수 있다고 해석될 수 있는 불안한 규정이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

윤> 해외 사례는 어떤가요. 주요 선진국들도 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있나요.

최> 미국 대도시의 경우 계약갱신요구권을 인정하고 있고요. 일본도 인정을 하고 있습니다. 특별한 문제가 없으면 10년 20년 그 집에 사는 거죠. 독일도 계약갱신요구권을 인정하고 있다고 합니다. 뉴욕 같은 경우 서울하고 인구수나 주택수가 비슷한데 더 강력한 정책을 써서 1년짜리 계약은 1%, 2년짜리 계약은 2.75% 이렇게 상한을 제한하고 있다고 합니다.

윤> 미국, 일본, 독일 등 주요 선진국에서도 계약갱신요구권이 인정되고 있군요.

최> 네. 그리고 2016년인가에는 UN에서 우리나라에 계약갱신요구권이 도입될 필요가 있다는 권고를 하기도 했다고 합니다.

윤> 전월세 상한제 도입은 어떻습니까. 기존의 전월세 상한제와 비교해 볼 때 의미있는 변화가 있는 건가요.

최> 지금 현행법에 있는 전월세 상한제는 2년이라는 임대기간 안에 임대료를 올릴 때는 5% 이상 올리지 못한다는 내용인데요. 2년이라는 기간 안에 5% 이내로 올리는 경우는 거의 없습니다. 대부분은 재계약을 할 때 그러니까 2년이 끝나고 새로 계약을 할 때 올리는 것이거든요. 갱신청구권을 인정해 주고 갱신계약을 할 때에도 5% 이내에서 올리도록 하자는 것이 개정안에 들어 있는 전월세 상한제 내용입니다.

윤> 우선 계약갱신청구권이 인정이 되는 것을 전제로 갱신계약을 체결할 때에도 5% 이내에서 올리도록 하자는 것이군요. 이렇게 되면 전월세 가격이 갑자기 폭등하는 일은 없을 수도 있을 것 같습니다.

최> 그렇습니다. 장기적으로 보면 현재는 2년이 지날 때마다 임대인이 전월세 가격을 마음대로 올릴 수 있기 때문에 전월세 가격이 급격하게 상승해 왔는데 법이 개정되면 임대료를 올릴 수 있는 상한이 법적으로 정해지는 것이기 때문에 임대차시장이 좀 안정될 수 있지 않을까 예상해 봅니다.

윤> 법을 시행하게 되면 법 시행 이후에는 임대료를 마음대로 올리 수 없으니까 법 시행되기 전에 임대료를 급격하게 인상하게 되는 것 아니냐. 시장을 더욱 혼란스럽게 할 수 있다. 이런 비판도 제기되는 것 같은데 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하시나요.

최> 제가 부동산 전문가는 아니기 때문에 법 개정으로 부동산 시장이 어떻게 될 것인지 예측하기는 좀 무리가 있을 것 같습니다. 하지만 우려하시는 것처럼 초기에 어느 정도 임대료 상승이 있을 수는 있겠지만 장기적으로 봤을 때에는 법으로 임대료 상승분의 상한을 제한하고 있기 때문에 안정을 찾지 않을까 개인적으로는 그렇게 생각합니다. 개인적인 바람이기도 하구요.

윤> 개인의 재산권을 지나치게 침해하는 것이다. 헌법 위반이다. 이런 지적도 있는 것 같습니다. 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하시는지요.

최> 우리 헌법 제23조 제1항에 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다. 라고 규정하고 있습니다. 물론 사유재산권은 보장되어야 하지만 어떻게 보장할지 그 한계는 어떻게 설정할지는 법률에 포괄적으로 위임되어 있다고 보셔야 할 것 같습니다. 국민의 위임을 받은 국회의원들이 법률을 만들어서 이런 정도로 재산권을 보장하자고 하는 것이 가능하기 때문에 주택임대차보호법이 개정된다고 해서 재산권을 지나치게 침해한다. 위헌이다. 이렇게 보기는 좀 어렵지 않을까요. 아까 제가 말씀드렸듯이 주택임대차보호법 개정안의 상당부분이 이미 개정된 상가건물임대차보호법의 규정과 동일합니다. 상가건물임대차보호법 같은 경우 2013년도에 개정되어서 잘 시행되고 있기 때문에 주택임대차보호법도 큰 문제는 없을 것이라 생각합니다.

윤> 마지막으로 전월세 신고제에 대해서도 간단히 여쭤볼까요. 전월세 신고제는 말 그대로 거래내용을 주택매매처럼 30일 이내에 실거래가를 신고하도록 하자는 내용인데 어떤 효과를 기대해 볼 수 있을까요.

최> 전월세 거래를 신고하게 되면 그동안 임대료가 어떻게 쭉 움직여왔는지 흐름을 볼 수 있습니다. 임차인 입장에서는 전 임대료가 얼마였는지 전혀 정보가 없는 상황에서 계약을 하다 보니 임대료가 한 번씩 많이 오르게 되는 것인데. 이제 신고제를 하게 되면 임차인 입장에서는 그 전의 임대료가 얼마였는지 정보를 알고 계약을 할 수 있게 되니까 불합리한 계약을 피할 수 있게 될 수 있고요. 정부입장에서는 투명하게 임대수입을 파악할 수 있게 되고 임대소득세나 이런 부분들을 정확하게 과세할 수도 있을 것 같습니다.

윤> 다주택임대소득자들은 임대소득원이 그대로 노출될 수 있으니 역시 반발할 수 밖에 없겠군요.

최> 아무래도 그렇죠, 내 소득이 그대로 노출된다는 것을 반길 사람은 없을 테니까요. 하지만 소득이 있는 곳에 과세를 하는 것이 원칙이니까요. 우리 사회가 좀 더 투명하게 업그레이드가 되는 기회가 될 수 있었으면 좋겠습니다.

윤> 오늘은 최호웅 변호사와 함께 최근 이슈가 되고 있는 주택임대차보호법 개정안에 대해 이야기를 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

최> 네. 감사합니다.




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