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윤> 매주 월요일에 만나는 시간. 생활밀착형 라디오 법률서비스 <로스쿨>!
오늘은 최호웅 변호사 나오셨습니다. 안녕하세요?
최> 네. 안녕하세요. 최호웅 변호사입니다.
윤> 오늘은 어떤 이야기를 해 주실까요.
최> 오늘은 부동산에 대해서 이야기를 좀 나눠볼까 하는데요. 부동산 중개수수료가 개편된다는 내용과 불법건축물과 관련된 내용을 준비해 봤습니다.
윤> 저도 뉴스를 통해서 접했는데 7년 만에 부동산 중개수수료가 개편된다고 하더라고요. 어떻게 개편되는 것인지 구체적인 내용을 좀 들어보겠습니다.
최> 네. 국토교통부는 9월 초 ‘공인중개사법 시행규칙’ 개정안을 입법 예고한 바 있는데요. 이번 개정안은 지난 8월 발표한 부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안을 시행규칙에 반영한 것으로, 2014년 이후 7년 만에 부동산 중개보수체계를 개편하는 셈입니다. 이르면 이달부터 인하된 중개수수료 개정안이 시행될 예정인데요. 개정안에 따르면 변경된 중개보수 체계는 고정 요율이 아닌 상한 범위 내에서 이용자와 중개인이 협의해 요율을 정하는 방식으로, 계약일을 기준으로 요율이 적용되는데요. 이렇게 되면 상한 요율은 지금보다 0.1~0.4% 낮아지게 될 전망입니다.
윤> 그렇군요. 결국 중개수수료 요율을 인하하게 되었다는 내용인 것 같습니다. 그렇다면 얼마짜리 부동산을 거래하더라도 그 요율은 똑같이 적용되는 건가요.
최> 그렇지 않습니다. 이번 개정안의 핵심은 거래금액에 따라 중개 상한 요율에 변화를 준 것인데요. 새롭게 개편한 중개수수료를 보면, 우선 매매가격 6억원 미만의 거래는 기존 수수료율이 유지됩니다. 5000만원 미만은 0.6%에 수수료 한도 25만원, 5000만원~2억원은 0.5%에 수수료 한도 80만원, 2~6억원 구간에는 0.4%의 기존 요율이 적용됩니다.
반면, 6억원 구간부터는 수수료율이 새롭게 달라지는데요. 6~9억원 구간 요율은 기존 0.5%에서 0.4%로 낮아지고, 9~12억원 0.5%, 12~15억원 0.6%, 15억원 이상 0.7% 요율이 적용됩니다. 기존 중개보수 요율에서 9억원 이상 거래는 모두 0.9%를 적용하고 있는데, 거래금액별로 0.2~0.4%가 낮아지는 것입니다.
윤> 매매가격 기준으로 6억원 미만까지는 기존 수수료율이 유지되고, 6억원 구간부터는 기존 중개보수 요율보다 금액별로 낮아진다는 것이군요. 매매에만 적용되고 임대차의 경우에는 적용이 안되는 것인가요.
최> 전월세 임대차계약에 대해서도 적용이 됩니다. 임대차계약의 경우에 3억원 이상 거래부터 수수료율이 낮아지게 되는데요. 3~6억원 거래는 수수료율이 0.4%에서 0.3%로 인하되고, 6~12억원은 0.4%, 12~15억원 0.5%, 15억원 이상 0.6%로 차등 적용됩니다. 현재는 6억원 이상 거래의 요율은 모두 0.8%이기 때문에 최대 0.4% 포인트가 낮아진다고 보면 될 것 같습니다.
윤> 퍼센트로 이야기를 하니까 구체적으로 체감이 잘 안되는 것 같은데요. 구체적인 금액을 예로 들어 설명을 한 번 해주시죠.
최> 네. 바뀐 중개수수료율로 계산하면 9억원짜리 주택을 매매했을 경우에 810만원(9억원의 0.9%)에 달했던 최대 중개 수수료는 450만원(9억원의 0.5%)으로 줄어들게 되고, 10억원 주택을 매매했을 경우 중개 수수료는 최대 900만원에서 500만원으로 절반가량 줄어들게 됩니다. 12억원 주택을 매매했을 경우 수수료 상한은 현행 1080만원(12억원의 0.9%)에서 720만원(12억원의 0.6%)으로 낮아지게 됩니다.
임대차계약의 경우 6억원 전세 거래시 최고 수수료는 480만원(6억원의 0.8%)에서 절반 수준인 240만원(6억원의 0.4%)으로 떨어지게 되고요, 8억원 전세 거래의 경우 최고 수수료는 640만원(6억원의 0.8%)에서 320만원(6억원의 0.4%)으로 줄어들게 됩니다.
윤> 국민들 입장에서는 중개수수료율이 낮아지는 것에 대해서 당연히 동의할 것 같은데 업계에서는 반발이 심할 것 같습니다.
최> 그렇습니다. 한국공인중개사협회 등 업계에서는 공인중개사법 개정안에 강력히 반발하고 나섰습니다. 수수료 수입이 감소하면 매출에 타격이 불가피하기 때문입니다. 공인중개사들은 사실상 최고 요율의 수수료를 받게 되면 거래 자체가 안되기 때문에 이미 매매나 전세에서 통상 0.4~0.5% 수준을 받고 있었다는 입장인데 이마저도 공동 중개일 경우에는 중개 수수료율이 0.2% 정도여서 절반 수준의 수수료를 받아왔다고 주장하고 있습니다. 특히 최근에는 코로나와 정부 규제 등으로 거래가 줄면서 매출이 급감했는데 여기에 엎친 데 덮친 격으로 중개보수 인하까지 예정되자 사정이 더 어려워졌다고 호소하고 있습니다.
윤> 업계의 사정도 이해가 안 되는 것은 아닙니다만 어쨌든 중개수수료율이 높다는 문제가 계속해서 제기되어 왔고 그 결과 개정을 하게 된 것이니까 앞으로 시장 반응을 지켜봐야 할 것 같습니다.
최> 네. 그렇습니다. 중개수수료율이 인하됨에도 불구하고 여전히 소비자들은 중개수수료가 비싸다고 이야기하고 있습니다. 소비자들 사이에서는 공인중개사가 맡은 업무에 비해 수수료가 과하다는 불만이 예전부터 있어왔는데 최근 집값이 급등하면서 공인중개사가 하는 일은 그대로인데 수수료는 더 커졌기 때문에 불만도 더 커졌다고 볼 수 있을 것 같은데요. 소비자들은 중개수수료율이 개편되더라도 적게는 수십만 원에서 많게는 수천만 원에 달하는 수수료를 내야 하는 상황이라 중개수수료가 진짜 인하되는 것이 맞는 건지 의문을 제기하고 있습니다.
윤> 공인중개사가 하는 일은 그대로인데 집값이 급등하면서 중개수수료도 커졌다는 지적은 어느 정도 일리가 있는 것 같습니다. 그런데 최근에는 파격적인 중개 수수료 인하를 내걸고 광고를 하는 업체들도 있더라고요.
최> 그렇습니다. 부동산 중개시장의 경쟁이 과열되다 보니 중개업체들이 수단과 방법을 가리지 않고 파격적인 중개 수수료 인하를 내걸고 광고, 홍보를 하는 것을 볼 수 있는데요. 반값 복비를 내세운 중개 플랫폼이나 직거래 시장 진출 의사를 밝힌 프롭테크 업체들이 등장하고 있어서 논란이 예상되고 있습니다.
국민들 입장에서는 공인중개사들이 경쟁을 통해 수수료가 낮아지는 것은 바람직한 것이지만 무분별한 가격경쟁은 결국 중개서비스의 질적 수준 저하로 이어질 수 있기 때문에 무조건 반길 일은 아닌 것 같습니다.
윤> 그렇군요. 적절한 경쟁을 통해 가격은 조절되면서 중개서비스의 질적 수준은 떨어지지 않도록 잘 유지가 되어야 할 것 같습니다. 이 부분은 시행규칙 개정 이후에 시장 반응을 통해 한 번 살펴보면 좋겠습니다. 다음은 불법건축물 이야기를 좀 나눠볼까요?
최> 네. 최근 정부의 불법건축물 단속이 강화되고 있어 ‘불법건축물’ 문제가 전국의 다세대나 다가구 주민, 단독주택 주민들에게 시한폭탄이 되고 있다는 뉴스가 있어서 내용을 준비해 봤습니다.
윤> 불법건축물 단속이 강화되고 있다는 소식이군요. 어떤 문제들이 주로 위반 사항으로 거론되고 있는 것인가요.
최> 주요 위반사항은 발코니나 베란다에 새시 기둥을 세워 지붕을 씌운 경우와 옥상에 옥탑방이나 창고를 만든 경우, 현관 또는 외부 계단에 비가림막이나 차광막을 설치한 경우들이라고 합니다.
윤> 제주도 같은 경우에도 단독주택이 많고, 비, 바람을 막기 위해서 비가림막이나 차광막을 설치하는 경우들이 많이 있거든요. 베란다 쪽에 지붕을 씌우는 경우도 많이 있구요. 단속이 강화되고 있다고 하니 걱정이네요. 어떤 불이익을 입게 되는 것인가요.
최> 불법 건축물로 지정되면 문제되는 부분을 철거하거나 1년에 두 번씩 부과되는 이행강제금을 철거 시까지 매년 납부해야 합니다.
윤> 이행강제금이 1년에 두 번씩 부과가 되고 이건 철거 시까지 계속 납부해야 하는 것이군요.
최> 그렇습니다. 이행강제금은 건폐율·용적률 초과 건축 또는 허가나 신고 없이 건축한 경우 지방세법상 1㎡ 당 시가 표준액의 50/100에 상당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 일정 비율을 곱한 금액을 징수하는데요.
건축물의 시세, 지역, 건축연도 등을 따져 적게는 수십만 원에서 많게는 수천만 원까지 부과되는 것으로 알려져 있습니다.
윤> 수천만 원까지 이행강제금을 부과한다니 정말 보통 일이 아닌 것 같습니다. 주민들 반응은 어떠한가요.
최> 사전통지를 받은 서울 창천동의 한 주민은 “위반 면적이 6평 정도인데 이행강제금이 1년에 150만 원 정도 나올 거라고 한다.”며 “벌금이 600만 원 정도 예상되는 인근 집 주인은 철거를 시작했다.”고 말했습니다. 이어 “한층 전체를 개조한 인근 봉원동 주민은 이행강제금이 4000만원 나왔다”고 전했습니다.
통지문을 받아 본 주민 중 일부는 억울하다는 반응인데요. 특히 불법건축물이 있는지조차 모르고 매매했는데 불법으로 공사를 한 당사자 대신 현재 소유주가 이행강제금을 내야 하는 부분입니다. 계약 당시 자신이 불법 건축물임을 몰랐다는 사실을 입증하기 어려워 이의 제기를 해도 받아들여지기 어렵습니다.
윤> 실제 매매계약을 체결하면서 불법건축물이 있는지 없는지 정확하게 다 보고 살 수는 없는 것이잖아요. 내가 직접 불법건축물을 시공한 것이라면 덜 억울할 수 있을 것 같은데 전 주인이 시공해 놓은 것을 내가 책임져야 한다면 억울할 수 있을 것 같습니다.
최> 그렇습니다. 그런데 문제는 전 주인이 불법건축물 시공을 했다고 하더라도 전 주인을 상대로 하자담보책임을 물으려면 소송을 해야 하는데 소멸시효 기간도 3년으로 짧을 뿐만 아니라 전 주인이 불법건축물 시공을 했다는 사실을 내가 직접 입증해야 하기 때문에 승소하는 것이 쉽지 않다는 것입니다.
윤> 그렇군요. 어쨌든 불법건축물로 지적받으면 철거를 할 수 밖에 없는 것이죠.
최> 철거를 하지 않으면 계속해서 이행강제금을 내야하는데 그 부담이 만만치 않고, 불법건축물을 원상복구하지 않으면 건축물대장에 표시가 되기 때문에 매도가 어려워지고 세입자는 전세보증보험 가입이 안 되기 때문에 세입자를 찾기도 어려워진다고 봐야 합니다.
윤> 양성화를 할 수 있는 방법은 없나요.
최> 지난해 불법건축물 양성화를 유도하는 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’이 발의는 됐다고 하는데 언제 통과될 지는 미지수입니다. 말씀하신 것처럼 이 부분은 적극적으로 양성화를 할 수 있는 방법을 정부에서 마련해서 무고한 국민들이 억울한 피해를 입는 일이 없도록 구제를 해나가야 하는 것이 맞지 않나 그렇게 생각합니다.
윤> 좀 전에 불법건축물이 있는 경우 전세보증보험 가입이 안 된다고 하셨는데 이 부분은 어떤 내용인가요.
최> 국토교통부는 지난 8월부터 세입자 보호 강화를 위해 모든 등록 임대주택 임대 사업자는 임대 보증금 보증(집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 갚아주는 상품)에 가입하도록 의무화했는데요. 주택도시보증공사는 위반건축물은 임대 보증금 보증가입 서류조차 안 받아주고 있기 때문에 만약 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 악화될 경우 ‘깡통전세’가 되어 세입자가 피해를 입을 수 있는 가능성이 높습니다.
그렇기 때문에 불법건축물이 있는 경우 세입자들이 계약을 꺼리게 될 것이고 이는 결국 집주인들에게 피해가 돌아가게 되는 것입니다.
윤> 그렇군요. 내가 살고 있거나 사고 싶은 주택에 불법 건축물이 있는지를 확인할 수 있는 방법이 있나요.
최> 네. 건축물대장을 발급받아 꼼꼼하게 체크해볼 수 있는데요. 건축물대장은 누구나 민원 24 사이트를 통해서 발급받을 수 있습니다. 건축물대장은 건축물의 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항을 등록해 관리하는 서류인데요.
이미 불법건축물로 신고됐다면 건축물대장 맨 윗부분에 ‘위반건축물’이라고 표시가 되어 있습니다. 물론 건축물대장에 아무 표시가 없다고 해서 안심할 수는 없는데요. 불법건축물이 있더라도 적발되지 않으면 표시가 안 되기 때문입니다.
등기부등본과 건축물대장을 비교해 건축물의 용도를 확인하고 건축물 현황도를 발급받아 각 호실이 어떤 순서로 배치되어 있는지, 집 내부의 구조가 어떻게 구성되어 있는지 꼼꼼하게 확인해야 불의의 피해를 예방할 수 있습니다.
윤> 그렇군요. 오늘은 부동산 중개수수료율 인하 소식과 불법건축물 단속 관련 소식에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.
최> 네. 감사합니다.
