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윤: 매주 월요일에 만나는, 생활밀착형 라디오 법률 서비스 <로스쿨>!

오늘은 오승진 회계사와 함께 합니다. 안녕하세요?

오: 안녕하세요, 오승진 회계사입니다.

윤: 지난 시간에 두 번에 걸쳐서 주택임대수입과 주택임대사업자등록에 대해서 살펴봤는데요.. 오늘 주택임대사업과 관련한 세금, 마지막 시간이 될 것 같습니다.

오: 네.. 지난 시간에 두 채 이상의 집을 갖고 있을 때 집을 빌려주고 받는 월세나 전세보증금에 대해서 세금을 내야 한다고 말씀드렸는데 그럼 실제로 얼마의 세금을 내야 되는지 오늘 살펴보도록 하겠습니다.

윤: 저도 조금 기억이 나는데 분리과세,,종합과세.이런 말이 생각나네요..

오: 맞습니다. 이제 주택임대수입금액에 따라서 세금 계산하는 게 달라지는데요. 그게 분리과세 종합과세라고 했었죠. 그리고 세금을 계산할 때에는 시청에 주택임대사업자등록을 했는지 안했는지에 따라서 달라지니까 구분하시면서 정리를 하시면 좋을 것 같습니다. 먼저 주택임대수입금액이 2천만 원 이하인 경우입니다. 이 경우에는 분리과세와 종합과세 중에 선택해서 적용할 수 있다고 말씀드렸는데요. 먼저 분리과세 되는 경우 세금이 어떻게 나오는지 보겠습니다.

윤: 네.. 2주택이상 갖고 있는데 주택임대수입금액이 2천만 원 이하여서 분리과세를 택한 경우인 거죠..

오: 그렇습니다. 일반적으로 수입에서 비용을 뺀 소득금액에 세율을 곱하는데요. 이 경우에는 수입금액의 일정비율을 비용으로 인정해서 빼주고, 그 다음에 추가로 일정금액을 공제해서 나온 소득금액에 14%의 세율을 곱해서 내야할 세금 금액을 계산합니다. 이렇게 나온 금액에 세액을 깎아주는 세액감면을 해서 최종적으로 내야 할 금액을 구하게 됩니다. 이 때 적용되는 비용율과 공제금액, 그리고 세액감면액이 시청에 사업자등록을 했는지 안했는지에 따라 달라지게 돼는 거죠.. 등록한 경우는 비용으로 수입금액의 60%를 빼주고 거기에 추가로 400만원의 공제를 해서 소득금액을 구하게 되고요. 이렇게 구한 소득금액에 14%를 곱해서 나온 세금금액에 추가로 세액감면을 적용해서 납부금액을 구하게 되는데요.. 8년 이상의 장기임대로 등록할 경우에는 세금금액의 75%를 감면하고, 4년 이상의 단기임대로 등록한 경우에는 30%를 감면해줍니다.

윤: 네.. 키워드를 좀 보면 임대사업자로 등록한 경우는 60%비용인정에다가 400만원공제, 그리고 임대기간이 8년 이상이면 75% 세액감면, 4년이상이면 30% 세액감면. 이렇게 요약할 수 있겠습니다. 그럼 간단하게 계산을 해보면 좋을 거 같은데요. 분리과세가 주택임대수입금액이 2천만 원 이하에 적용되는 거니까, 예를 들어 일 년간 2천만 원의 주택임대료 월세를 받는다고 가정하면 세금이 어떻게 되는 건가요? 

오: 만약 임대기간 4년으로 단기임대사업자등록을 한 경우는 월세 2천만 원에서 60%인 1200만원을 뺀 금액 800만원의 소득금액이 나오고요, 여기에 추가로 400만원을 뺀 400만원에 14%를 곱하면 계산된 세금은 소득세는 56만 원 정도가 되는 거죠. 여기에 단기임대 세액공제 30%인 16만8천원을 빼주면 최종적으로 내야할 세금은 39만2천원이 됩니다. 물론 여기에 10%인 지방소득세 3만9천2백 원도 내야 하겠습니다.

윤 : 4년 단기임대로 등록해서 2천만 원의 월세를 받으면 소득세 기준으로 내야 할 금액이 39만2천원이요.. 만약 8년 이상 장기임대로 등록했다면 내야 될 세금이 더 줄어들겠네요.

8년 이상 장기임대로 하면 세율을 곱해서 계산된 세금까지는 56만원으로 똑 같은데 그 다음에 세액공제가 75%, 4분의3이 적용되어서 42만원을 빼주니까 내야 될 세금은 14만원으로 줄어들게 됩니다.

윤: 세금 차이가 좀 나는데요..

오: 대략 25만 원정도 차이가 나는데요.. 저희가 세금이 계산되는 구조를 알고 있으면 임대사업자등록을 할 경우에 어느 정도의 주택임대수입까지이면 세금이 나오지 않는지도 알 수 있는데요.. 연 임대수입 천만 원이면 세금이 나오지 않습니다. 왜냐하면 천만 원에서 비용율 60%를 적용해서 600만원을 빼주면 주택임대소득 400만원이 되고 거기에서 추가로 400만원을 공제해주면 세율을 곱해지는 소득금액이 0원이 되기 때문이거든요.

윤: 연 천만 원이면 한 달에 83만3천 원 정도 되네요.. 집을 두 채 이상 갖고 있더라도 월세로만 한 달에 83만 원 정도를 받으면 소득세가 안 나오는 거네요..

오: 맞습니다.

윤: 만약에 시청에 사업자등록을 하지 않으면 세금이 어떻게 계산되나요?

오: 시청에 사업자등록을 하지 않으면 비용으로 인정되는 금액이 수입금액의 50%로 줄고 추가로 공제하는 금액도 400만원이 아닌 200만원으로 줄어들게 됩니다. 이렇게 해서 나온 금액에 14% 세율을 곱하는 것은 똑같은데 그 이후에 적용되는 세액감면이 등록을 하지 않으면 적용되지 않습니다. 그래서 총주택임대수입금액이 2천만 원인 경우에 세금을 계산해보면 2천만 원에 50%인 천만 원을 빼주면 주택임대소득은 천만 원이 되구요. 거기에 추가로 200만원을 뺀 8백만 원에 14%의 세율을 곱하면 112만원의 세금이 계산됩니다. 사업자등록을 하지 않으면 세액감면이 없으니까 계산된 세금 112만원을 그대로 내야 됩니다.

윤: 시청에 임대사업자등록을 하냐 안하냐에 따라서 최대 약 100만원 가까이 세금 차이가 나네요..

오: 그렇습니다. 그게 경비율이 60%인지, 50%인지 그리고 소득에서 공제하는 금액이 400만원인지, 200만원인지 마지막으로 세액감면을 하는지 안하는지에 따라 발생하는 건데요.. 여기서 주의해야 할 한 가지가 임대소득에서 공제하는 금액 400만원과 200만원은 주택임대소득외의 타 소득 합계액이 2천만원 이하인 경우에만 적용됩니다.

윤: 2천만원미만의 주택임대수입에 대해서 분리과세를 선택할 때 세금을 제대로 계산하려면 주택임대소득외의 다른 소득들의 합계액이 2천만 원이 되는지 안 되는지도 고려를 해야 되는 거라서 무지 복잡하게 느껴집니다. 실제로 세금은 전문가들이 계산을 해준다 하더라도 대략적으로 어떤 내용인지 아는 것이 중요할 것 같습니다. 그래야 임대사업자등록을 할지 말지 판단도 할 수 있을 것 같구요..

오: 네. 맞습니다. 지난 시간에 이야기했지만 세금혜택을 받으려면 사업자등록을 해야 하고, 임대보증금이나 임대료의 연 증가율이 5%를 넘지 않아야 되고, 또 4년이나 8년 동안 팔지 못하기 때문에 여러 가지를 비교해봐야 할 것 같습니다. 그렇다고 사업자등록을 안하면 수입금액의 0.2%가산세가 발생하는 것도 생각해야 하구요. 또 소득세뿐만 아니라 취득세나 재산세, 그리고 종합부동산세나 양도소득세 같은 세금들이 주택임대사업자 등록을 했는지 안했는지에 따라서 차이가 나기 때문에 본인의 주택보유상황이라든가 임대상황을 정리해서 어떻게 하는게 나은지 종합적으로 분석을 해보면 좋을 것 같습니다.

윤: 이제까지 분리과세 되는 경우에 대해서 살펴봤는데요. 종합과세 되는 경우는 세금을 어떻게 구하게 되나요?

오: 네. 주택임대수입이 2천만 원 이하이지만 종합과세를 선택한 경우, 그리고 주택임대수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에 적용되는 건데요. 종합과세 할 때에는 다른 소득과 합산될 주택임대소득을 따로 구해야 하는데 그 계산식이 분리과세 할 때와 차이가 있습니다. 종합과세 할 때에도 주택임대수입에서 비용을 빼서 주택임대소득을 구하게 되는데요. 이때의 비용은 장부를 정리해서 실제 들어간 경비를 빼주거나, 장부를 정리하지 않고 경비율이라는 비율을 적용해서 비용을 계산하기도 합니다.

윤: 그 경비율이라는 게 예전에 종합소득세 할 때 들었던 단순경비율, 기준경비율 이런 건가요?

맞습니다. 일반주택의 경우에 단순경비율이 42.6%가 되고요. 주택임대수입이 2,400만원 이하인 경우에 적용됩니다. 임대수입이 2,400만원이 넘으면 기준경비율을 적용하는데 경비율을 적용해서 다른 소득과 합산할 주택임대소득을 구하는 방법이 좀 복잡해서 그 부분은 전문가에게 자문을 받으시는 게 좋을 것 같습니다.

윤: 세금을 구체적으로 계산하는 것은 상황에 따라 다르고 복잡한 것 같은데 그래도 주택임대소득에 대한 소득세를 조금이라도 줄일 수 있는 방법이 좀 있을까요?

오: 아무래도 주택임대수입으로 계산되는 금액을 줄이는 게 소득세를 줄이는 가장 좋은 방법이 될 것 같습니다. 그 금액을 2천만 원 이하로 줄이면 분리과세로 할 수 있을 거고, 종합과세로 가더라도 금액이 줄면 적용되는 세율이 낮을 수 있으니까요. 그래서 월세를 전세로 전환하는 게 한 가지 방법이 될 수 있습니다. 특히 2주택자인 경우에 좋은 방법이 될 텐데요.. 부부 합산 2주택자부터 주택임대소득에 대해서 과세되지만 2주택자일 때에는 월세에 대해서만 과세되고 3주택자부터 전세보증금에 대해서 과세된다고 했잖아요.. 그래서 2주택자인 경우 월세수입을 전세로 전환시킨다면 세금을 안낼 수도 있게 된다는 거죠..

윤: 아. 그럴 수 있겠네요. 첫 번째로 2주택자인 경우에 월세를 전세로 전환하는 거구요..

오: 네.. 그리고 두 번째로 임대소득을 분산시키는 것도 한 가지 방법이 될 수 있을 것 같습니다. 지난 시간인가요? 임대하고 있는 주택을 가족 간에 공동으로 보유하게 되면 여기서 발생하는 수입도 지분비율대로 분산된다고 했는데요..이처럼 종합소득세율이 낮은 가족에게 임대소득을 분산시키면 적용되는 세율 차이만큼 소득세를 절감할 수도 있고요. 때로는 2천만 원이 넘는 임대수입을 공동명의 사업자에게 배분해서 2천만 원 이하로 떨어뜨리면 분리과세를 적용받을 수도 있거든요..

윤: 두 번째로 공동명의를 통해서 임대소득을 분산시키는 거네요..

오: 네.. 세 번째는 저희가 꽤 오랜 시간 이야기 했던 주택임대사업자등록을 통해서 임대소득에 대한 세액감면을 이용하는 것입니다. 처음 시작할 때 4년 단기임대는 30%, 8년 장기임대는 75%를 감면받는다고 했잖아요? 세금 차체를 깎아주는 거다 보니까 효과가 크다고 할 수 있겠습니다.

윤: 네, 세 번째로 ‘주택임대사업자등록을 해라’라고 할 수 있겠네요.. 오늘까지 세 번에 걸쳐서 주택임대사업의 세금에 대해서 살펴봤는데요.  많은 도움이 되셨기를 바랍니다.  올해 4월부터 저희와 함께 세무 관련한 여러 가지 이야기를 해 주셨는데요, 오늘이 오승진 회계사님과 마지막 시간이었습니다. 지난 9개월 동안 로스쿨과 함께 해 주신 오승진 회계사님께 감사드리고요,
남은 연말 잘 보내시길 바랍니다. 수고하셨습니다.  

오: 감사합니다.