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10월 14일(월) [로스쿨] 상속세 신고는 어떻게 해야 할까요(4)(오승진 회계사)

2019년 10월 15일 12시 07분 29초 1달 전 | 수정시각 : 2019년 10월 15일 12시 12분 29초 | 조회수 : 125

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◇ 인터뷰 전문보기 자료에 대한 저작권은 제주MBC에 있습니다.

   전문 게재나 인터뷰 내용을 인용할 경우, 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

   이 프리뷰는 실제 방송 원고가 아닌 사전 원고로 작성된 것으로 실제 방송과는 차이가 있을 수 있음을 양해 바랍니다.



윤: 매주 월요일에 만나는, 생활밀착형 라디오 법률 서비스 <로스쿨>!

      오늘은 오승진 회계사와 함께 합니다. 안녕하세요?

오: 안녕하세요, 오승진 회계사입니다.

윤: 벌써 10월 중순이네요.. 오늘 상속세 마지막 시간이라고 하신 거 같은데요.?

오: 네. 저희들이 지난 시간까지 세 번에 걸쳐서 상속세에 대해서 말씀드렸는데요.. 오늘은 정확하게는 상속세라기보다 상속으로 받는 재산을 팔 때 어떤 특별한 점이 있는지를 살펴보도록 하겠습니다.

윤: 우리가 일반적으로 매매를 통해서 재산을 구입하게 되고 그 구입할 때 지급한 금액보다 높은 가격에 팔 경우에 그 차액에 대해서 계산된 세금을 내게 되잖아요? 그런데 상속재산이라고 하면 돈을 주고 산 게 아니기 때문에 매매금액이라는 게 없는데, 우선 언제, 얼마에 취득한 것으로 보는지가 궁금한데요?

오: 네.. 취득금액과 취득시기를 이야기하는 건데요. 매매로 재산을 사는 경우에는 잔금을 지급하거나 등기이전한 날에 취득한 걸로 봅니다. 하지만 상속재산인 경우에는 상속개시일에 취득한 것으로 합니다. 예를 들어서 아버지가 돌아가셔서 재산을 상속받는 경우 상속이 일어나면 6개월이내에 등기를 하는데요. 이때 상속재산은 등기를 한 날이 아니라 상속개시일, 즉 아버지가 돌아가신 날에 취득한 것으로 봅니다. 양도세를 계산할 때 보유기간에 따라 세금내는 금액도 달라지는데요. 돌아가신 날이 등기일보다 빠르니까 몇 개월의 차이라도 잘 챙기면 좋을 것 같습니다.

윤: 네. 상속으로 받은 재산은 부모님이 돌아가신 날에 취득한 것으로 한다는 거고요, 그럼 두 번째로 상속재산은 얼마에 취득한 것으로 보는 건가요?

오: 네. 지난 시간에 잠깐 말씀은 드렸는데요. 상속세 납부를 하면서 매매가액, 감정평가금액, 그리고 기준시가의 순서대로 평가한 금액에 취득한 것으로 보고요.. 상속세를 신고하거나 납부하지 않은 경우에는 기준시가로 취득한 것으로 보게 됩니다.

윤: 기억나는 거 같네요.. 재산을 상속받고 나서 나중에 팔 때 나오게 될 양도세를 줄이기 위해서 감정평가를 하기도 한다고 했었죠..

오: 네. 그리고 제주도의 경우 아무래도 주택이나 농지를 상속받는 경우가 많으실 것 같은데요. 이렇게 상속으로 취득한 농지나 주택을 나중에 팔 때 양도세가 어떻게 계산되고, 양도세를 줄이려면 어떤 점을 고래해야 할지 살펴보면 좋을 것 같습니다. 상속받은 농지를 살펴보기 전에 일반적으로 농지의 양도세에서 중요한 두 가지를 아셔야 하는데요. 그 중 하나가 8년 자경농지의 감면이고 또 하나는 비사업용토지에 대해서 중과세하는 것입니다.

윤: 8년 자경농지 감면이 큰 혜택이라고 한다면 비사업용토지 중과는 가장 큰 부담이라고 할 수 있겠네요.

오: 네.. 8년 자경 감면은 8년 동안 직접 농사지은 농지를 팔 때 나오는 양도세를 1년에 1억, 5년간 최대 2억 원까지 감면해 주는 거고요.. 비사업용 중과는 농지인데 일정기간 농사를 짓고 있지 않다가 팔면 비사업용토지라고 해서 일반적으로 적용되는 세율에 10% 추가세율이 적용되어 양도세를 계산하도록 하고 있습니다. 그만큼 높은 세율로 세금을 내도록 하고 있는 거죠.

윤: 그럼 상속받은 농지의 경우에 상속받은 사람. 예를 들어 자녀들이 얼마동안 직접 농사를 지었는지 그 기간을 잘 파악하는 게 중요할 것 같은데요..

오: 그렇겠죠. 예를 들어 제가 농지를 구입해서 농사를 짓기 시작하면 제가 땅을 산 날부터 자경기간을 계산하게 되는데요, 농지를 상속받은 경우에는 여러 가지 경우에 따라서 그 농지를 양도할 때 자경기간을 어떻게 계산되는지가 달라지고, 또 비사업용으로 볼지 안 볼지가 달라지는데요, 하나씩 나누어서 살펴보도록 하겠습니다. 예를 들어 돌아가신 아버지에게서 농지를 상속받는 경우에 아버지가 돌아가시기 전에 8년 이상 농사를 지은 경우하고 8년 미만 농사지은 경우를 나누어 보도록 하겠습니다.

윤: 왠지 복잡해질 것 같은 생각이 드는데요.. 방송을 들으시는 분들은 본인에게 해당되는 경우를 생각하시면서 들으면 좋을 것 같습니다. 먼저 돌아가신 아버지가 8년 이상 자경한 경우를 말씀해주시죠..

오: 네.. 아버지가 8년 이상 농사짓던 농지를 상속받은 경우죠. 여기서도 경우의 수를 좀 나누어 보려고 하는데요. 먼저 상속받고 나서 3년 이내에 양도하는 경우에는 자경으로 인한 양도세 감면이 적용됩니다.

윤: 8년 이상 아버지가 농사지은 농지를 상속받은 자녀가 상속받은 이후 3년 이내에 양도를 하면 양도세를 감면받는 다구요.. 그 자녀가 농사를 짓지 않아도 그런 건가요?

오: 그렇습니다. 상속받은 농지를 3년 이내에 양도하기만 하면 양도할 경우에 아버지가 농사지은 자경기간이 승계되게 됩니다. 그래서 자녀가 농사를 짓지 않아도 8년 자경을 인정받게 되고 양도소득세는 감면을 받게 되는 거죠..

윤: 그럼 상속받은 이후 3년이 지나서 양도하는 경우는 어떻게 되나요?

오: 이때는 자녀가 농사를 지었는지 안 지었는지를 따지게 됩니다. 자녀가 상속 이후에 1년 이상 농사를 지은 다음에 양도하는 경우에는 양도세감면을 적용받을 수 있습니다. 만약에 자녀가 농사를 1년 이상 짓지 않았으면 상속 후 3년 지나서 그 농지를 팔 때 양도세를 내게 됩니다.

윤: 예를 들어서 아들이 서울에서 직장을 다니다가 아버지가 8년 이상 농사지었던 농지를 상속받게 되었어요. 그 농지를 팔 때 양도세감면을 받으려면 어떻게 해야 한다는 건가요?

오: 네. .아들이 상속받은 농지를 팔 때까지 전혀 농사를 지을 생각이 없다면 상속받은 후 3년 이내에 양도하면 되겠죠.. 만약 상속받은 이후 3년 동안 농지를 못 팔았어요.. 그래서 3년이 지나서 팔려고 한다면 직장을 잠시 쉬거나 그만 두거나 해서 최소한 1년 이상은 농사를 지은 후에 양도하면 양도소득세를 감면받을 수 있습니다

윤: 아.. 그 1년 이상 농사를 짓는다는 게 상속받자마자 아버지에 이어서 1년 이상 농사를 지어야 하는 게 아니라.. 직장을 다니면서 상속받은 당시에는 농사를 못 지어도 나중에 언제라도 최소한 1년 이상만 농사지으면 양도세를 감면받을 수 있다는 거네요..

오: 맞습니다.

윤: 아버지가 8년 이상 자경한 농지를 상속받은 경우를 살펴봤고요. 상속받을 당시 아버지의 자경기간이 8년이 안 되는 경우는 어떻게 달라지게 되나요 ?

오: 네 이 경우에는 5년이라는 숫자가 중요합니다. 먼저 자녀가 농사를 짓지 않고 5년 이내에 양도하게 되면 양도세를 납부하게 됩니다. 물론 이 경우에 8년 자경으로 인한 감면은 적용되지 않을 것이고요.. 하지만 이 농지는 사업용토지로 인정을 해줍니다. 그래서 세율이 중과되지 않고 일반적인 세율이 적용되어서 세금이 계산됩니다. 다음에 자녀가 농사를 하나도 안 짓고 상속받은 이후 5년이 지난 후에 양도하게 되면 양도세가 나오는 것은 물론이고 게다가 비사업용으로 봐서 높은 양도세율을 적용하게 됩니다.

윤: 아버지의 자경기간이 8년 미만인 농지를 상속받았는데, 농사를 전혀 못 지을 상황이라면 상속받은 이후 5년 이내에 양도하는 게 좋겠네요.. 만약 자녀가 농사를 짓는다면 어떻게 달라지나요?

오: 자녀가 농사를 짓게 되면 자녀가 농사지은 기간하고 아버지가 농사지은 기간하고 합해서 8년이 넘는지를 보게 됩니다. 그래서 상속받은 농지를 양도하는 시점에 아버지의 자경기간과 자녀의 자경기간의 합이 8년을 넘는다면 양도세 감면을 받게 됩니다.

윤: 농지를 상속받을 때 아버지가 8년 이상 자경했는지 안했는지, 상속받은 자녀가 농사를 짓는지 안 짓는지에 따라 세금이 많이 차이가 날 수 있으니까 잘 살펴보고 조금이라도 절세할 수 있는 방법을 찾아야 할 것 같습니다. 중요한 게 몇 년을 농사지었느냐 하는 기간이네요.

오: 그렇습니다.

윤: 상속받은 농지를 양도할 때 알아두면 좋을 내용을 살펴봤고요. 이제 주택의 경우는 어떻게 되는지 알려주시죠.

오: 네. 주택의 경우는 우선 1세대 1주택 비과세규정이 있는데요. 기존에 1개의 주택을 보유하고 있던 자녀가 추가로 주택을 상속받아서 2주택이 된 상황입니다. 이 상황에서 기존에 가지고 있는 주택을 양도할 때 비록 2주택인 상황에서 양도하더라도 1주택으로 보고 양도세를 내지 않는다는 내용입니다.

윤: 예전에 주택에 대한 세금을 이야기할 때 비슷한 내용이 몇 개 있었던 거 같은데요. 그 중 기억나는 거 하나가.. 내가 집을 하나 갖고 있고, 새로운 주택을 추가로 구입해서 일시적으로 2주택이 되었을 때 새로운 주택을 취득한 후 3년 이내에 처음에 갖고 있던 주택을 팔면 비과세한다는 게 있었던 거 같은데요.. 상속의 경우에는 주택을 상속받은 후 몇 년 이내에 팔아야 비과세된다... 이런 게 없는 건가요?

오: 네. 그런 기한 요건이 없습니다. 그래서 기존에 갖고 있었던 집이 1세대1주택요건을 갖추기만 하면 주택을 상속받은 후 언제라도 팔면 양도세를 안내게 됩니다. 물론 주택을 상속받은 후 추가로 또 집을 구입해서 3주택이 된 다음에 처음에 갖고 있던 주택을 판다... 이런 경우는 당연히 세금이 나오게 되는 거고요..

윤: 아. 네.. 그리고 지금 이야기는 주택을 상속받아서 2주택이 되었는데 기존에 갖고 있던 주택을 팔 때 세금을 안낸다는 이야기잖아요? 여기서 기존에 갖고 있던 집 말고 상속받은 주택을 팔면 어떻게 되는 건가요?

오: 기존에 1세대 1주택이었는데.. 주택을 상속받아서 2주택이 된 상황에서 그 상속받은 주택을 파는 거죠.. 그러면 양도세가 나올 수 있습니다. 상속받은 주택의 가액보다 높은 가격에 팔면 그렇다는 거죠.. 그래서 비과세라는 혜택은 없는데요.. 그래도 한 가지 혜택을 주고 있는 게 있습니다. 최근에 주택에 대한 규정이 많이 강화되어서 수도권이라든가 세종시 같은 집값이 비싼 지역에서 집을 팔게 되면 일반 세율에다가 10% 또는 20%식 추가하는 중과세율을 적용해서 세금을 계산하거든요.. 그런데 이렇게 상속을 받은 주택의 경우는 상속받은 날로부터 5년 이내에 그 집을 파는 경우에는 비록 다주택자에 해당되더라도 중과세율을 적용하지 않도록 하고 있습니다.

윤: 원래 다주택자에 대해서 세금을 많이 매기는 게 집값을 안정화시키고 투기를 방지하는데 목적이 있는 것으로 알고 있는데... 상속을 통해서 어쩔 수 없이 다주택자가 된 경우에는 시간적 여유를 줘서 중과세율로 인한 부담을 줄이도록 하기 위한 것 같네요..

오: 그렇다고 할 수 있을 거 같습니다.

윤: 그런데 간혹 상속을 하다보면 상속재산을 공동으로 물려받는 경우가 있는데요. 이럴 때는 어떻게 되나요?

오: 그런 경우가 종종 있죠. 상속재산을 어떻게 나눌지 협의가 안 되거나 아니면 공동으로 나눠가지자고 협의가 되어서 공동명의로 등기를 하는 경우가 많은데요.. 집도 공동명의로 상속받는 경우를 생각할 수 있죠. 이런 경우에 이 집은 누구의 집으로 볼거냐가 중요할 수 있습니다. 예를 들어 무주택자 아들이 둘인 아버지가 돌아가셔서 그 집을 공동명의로 상속을 받는데 장남이 80%지분, 차남이 20%지분을 갖는 것으로 등기를 했습니다. 상속받은 집은 전세를 놓고 있고요. 그 후에 그 두 자녀가 모두 집 한 채씩을 구입했습니다. 그리고 3년 정도 각각 새 집에서 살다가 그 집을 파는 경우를 생각해보겠습니다. 이때 장남과 차남의 양도세가 어떻게 되는지, 1세대 1주택이 해당되는지 생각해볼 수 있게죠.

윤: 좀 전에 이야기 한 거는 집을 한 채 갖고 있다가 주택을 상속받아서 2주택이 된 다음에 기존에 갖고 있던 주택을 팔 때 양도세가 비과세된다는 건데. 지금은 상속받은 후에 추가로 집을 산거잖아요. 이거는 그냥 2주택으로 세금을 내야 하는 거 아닌가요?

오: 네.. 맞습니다. 그런데 자녀가 공동으로 주택을 상속받은 경우에도 그걸 1주택으로 보느냐가 문제인 거죠..그 주택을 장남과 차남이 각각 1주택을 가진 것을 보면 두 자녀다 2주택이 되는 건데요.. 그 장남과 차남 중 한 사람의 주택으로 보게 되면 다른 한 자녀는 2주택이 되지 않는 거죠...

윤: 그러면 이런 걸 명확하게 하기 위해서 세법에서 공동으로 주택을 상속받은 경우에 누구의 집으로 보느냐하는 규정 같은 것도 있겠네요..

오: 그렇습니다. 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하게 되는 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보게 됩니다. 상속지분이 같으면 그 상속주택에 사는 사람, 그리고 지분이 같으면서 상속주택에 같이 살고 있으면 최연장자의 주택으로 보게 됩니다.

윤: 그러면 이 경우에 장남이 80% 차남이 20%의 지분을 가지니까 지분이 가장 큰 장남의 집으로 보게 된다는 거네요..

오: 그렇습니다. 그래서 이 경우에 두 자녀가 상속받은 이후에 취득한 집을 파는 경우에 장남은 양도세를 내야 하고 차남은 1세대 1주택으로 양도세를 안내게 되는 거죠.

윤: 그렇군요.. 그럼 여기서 장남이 새로 취득한 집을 팔기 전에 기존의 상속 지분율 소수지분으로 줄이면 1세대 1주택을 될 수 있겠네요..

오: 그렇지 않습니다. 공동상속주택의 상속지분은 상속할 때의 지분율로만 판단합니다. 그 이후에 지분이 변동되더라도 영향을 주지 않습니다.

윤: 기본적으로 공동상속주택은 상속 당시에 지분율이 가장 큰 자녀의 주택으로 본다고 알고 있으면 좋겠네요... 오늘까지 상속세에 대해서 살펴보았습니다. 지금까지 오승진 회계사와 함께 했습니다. 감사합니다.

오: 감사합니다




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