■ 방송 : 제주MBC 라디오 <라디오제주시대>

              제주시 FM 97.9 서귀포시 FM 97.1 서부지역 FM 106.5 (18:05~19:00)

■ 진행 : 윤상범 아나운서

■ 일시 : 2019년 4월 29일(월)

■ 대담 : 오승진 회계사

◇ 인터뷰 전문보기 자료에 대한 저작권은 제주MBC에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 내용을 인용할 경우, 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다. 요일별 고정 코너 인터뷰 원고의 경우 실제 방송내용과 차이가 있을 수 있음을 알려드립니다. 

●윤 : 매주 월요일에 만나는, 생활밀착형 라디오 법률 서비스 <로스쿨>!

오늘 이 시간을 함께 해 주실 오승진 회계사 나와 계십니다.

안녕하세요?

○오 : 안녕하세요, 오승진 회계사입니다.

●윤 : 지난 시간에 집을 팔았을 때 세금을 안내도 되는 1세대 1주택에 대해서 살펴보았는데요. 오늘은 어떤 세금에 대해서 이야기를 나눌까요?

○오 : 네. 집과 관련한 세금도 그렇지만 아마도 많은 분들이 궁금해 하시는 것 중에 하나가 땅과 관련한 세금인 것 같습니다. 그래서 오늘은 땅과 관련한 세금에 대해서 살펴보려고 합니다.

●윤 : 네. 최근 몇 년 사이에 제주도의 땅값이 많이 올라서 양도세 걱정을 하시는 분들이 많은 것 같은데.. 오늘 방송이 도움이 되면 좋겠습니다. 기본적으로 땅도 집처럼 세금을 계산하는 방식은 비슷한 거죠?

○오 : 네. 그렇습니다. 땅도 그 땅을 살 때 구입한 금액보다 비싸게 팔면 양도소득이 생겨서 양도세가 나오기도 하구요. 상속을 할때는 상속세, 또 자녀에게 증여를 할 때에는 증여세가 나오는 것은 다른 재산과 비슷합니다. 그런데 땅 중에서 농지, 즉 농사를 짓는 땅이죠.. 농지에 대해서는 많은 세금혜택을 주고 있습니다. 그래서 오늘은 농지와 관련한 세금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

●윤 : 맞아요. 제가 알기로도 농지를 팔 때 세금혜택이 있다고 들었는데요. 어떤 점이 다른 재산들과 다른가요?

○오 : 네. 정부에서는 농민을 보호하고 농업을 활성화하기 위해서 농지를 팔거나 상속 또는 증여할 때 세금을 감면해주고 있는데요. 오늘 먼저 양도세를 보면, 8년 이상 직접 농사를 지었던 땅을 파는 경우에 양도소득세를 감면해주고 있습니다. 이걸 8년 자경농지의 양도세 감면이라고 합니다.

●윤 : 감면하고 비과세하고는 다른 거죠? 지난 시간에 1세대1주택은 비과세라고 했던 거 같은데.. 농지는 감면이네요?

○오 : 맞습니다. 1세대 1주택은 집을 팔았을 때 1세대 1주택 요건에 맞으면 세금을 아예 안낸다는 이야기구요. 8년 자경농지의 경우는 농지를 팔아서 세금을 먼저 계산한 다음에 그 금액에서 일부를 깎아준다는 이야기죠..

●윤 : 그렇군요.. 그럼 8년이상 농사지은 땅을 팔면 얼마를 감면해 주나요?

○오 : 8년 이상 자경한 농지를 팔아서 양도세가 계산이 되면 그 금액에서 1년에 1억, 그리고 5년 동안 2억을 한도로 세금을 감면해주고 있습니다. 작년까지만 해도 1년에 1억, 그리고 5년 동안 3억을 한도로 했었는데, 올해부터 법이 바뀌면서 5년 동안 감면액의 합계가 2억을 넘으면 세금을 내도록 하고 있습니다.

●윤 : 1년에 1억이 한도라는 것은 내가 올해 8년 동안 농사지은 땅을 팔았는데, 세금을 계산해보니까 1억이 넘게 나왔다면 1억까지만 감면되고 1억을 초과하는 금액은 세금을 낸다는 얘기 같고요. 5년에 2억이라는 것은 어떤 말인가요?

○오 : 네. 5년에 2억이라는 것은 이렇게 이해하시면 좋을 것 같은데요.. 내가 지금 8년 자경농지를 팔아서 계산된 양도소득세에다가 이전 4년 동안 내가 감면받은 금액을 더해서 2억이 넘으면 2억을 초과하는 금액은 세금을 내야한다는 겁니다.  


 

●윤 : 그럼 예를 들어 작년하고 재작년에 8년 자경농지를 팔아서 계산한 세금이 각각 1억7천만 원과 8천만 원이었고, 올해 또 농지를 팔아서 계산된 세금이 6천만 원이라고 하면 어떻게 되는 건가요?

○오 : 네.. 먼저 재작년을 생각해보면 세금이 8천만 원이니까 연도별로 1억이 안 넘었으니까 8천만 원 전체를 감면 받았겠죠.. 작년에는 계산된 세금이 1억 7천만이었다면 먼저 연도별로 한도가 1억이니까 1억을 넘는 7천만 원은 감면이 안 되고요.. 감면받을 수 있는 1억과 재작년에 감면받은 8천만 원을 더해봐야 되는 거죠.. 그 금액이 2억이 안되니까 작년에는 1억 한도 금액 전체를 감면받았을 겁니다.

●윤 : 작년하고 재작년 2년동안 감면받은 합계는 1억8천만원이 되었네요.

○오: 그렇죠.. 이런 상황에서 올해 6천만 원의 세금이 계산됐다고 했잖아요.. 그럼 올해 한해만 보면 1억이 안돼서 전체를 감면받을 것 같지만, 그 금액에 과거 4년 동안 이미 감면받은 금액을 더해봐야 하는 거죠.. 그래서 작년하고 재작년에 감면받은 1억8천만 원을 올해 양도세 6천만 원에 더하면 합계가 2억4천만 원이 되어서 한도금액인 2억을 초과하게 되는 거죠..

●윤 : 네. 그럼 올해 계산된 양도세 6천만 원 중에서 2천만 원만 감면받고, 이전 4년

동안 감면받은 금액을 더해봐서 2억을 초과하는 4천만 원은 올해 내야 한다는 거군요..

○오: 맞습니다.

●윤 : 그래도 감면받을 수 있는 금액이 작은 금액은 아닌데요. 어떤 경우에 감면이 되는지 자세하게 말씀해주시죠.

○오 : 네.. 최근에 농지의 양도세 감면과 관련해서 그 요건이 강화되고 있어서 내용을 잘 아셔야 될 것 같습니다. 앞에서 8년 자경농지라고 간단하게 말씀드렸는데요. 말 그대로 하나씩 끊어서 보면 먼저 땅을 파는 시점에 그 땅이 농지여야 되고요, 그리고 자경, 즉 농지를 소유한 사람이 직접 농사를 지어야 한다는 겁니다. 그리고 그 기간은 8년 이상이 돼야 한다는 겁니다.

●윤 : 네. 방송을 들으시는 분들도 내가 갖고 있는 땅이 농지인가? 그리고 내가 직접 농사를 짓고 있나? 그리고 그 기간은 8년이 넘었나? 이렇게 끊어서 살펴보면 되겠네요. 뭐부터 살펴볼까요. 농지, 이게 제일 쉬울 것 같은데요. 주위에 흔히 보이는 귤과수원, 양배추밭, 당근밭, 마늘밭 모두 다 농지가 되는 거 아닌가요?

○오 : 네. 맞습니다. 일반적으로 농지라고 하면 토지대장상에 전, 답, 과수원 등으로 기재된 땅을 이야기하는데요. 주의해야 할 점이 몇 가지 있습니다. 우리가 세금을 생각할 때에는 항상 실질을 중요시해야 합니다. 그래서 땅의 경우도 토지대장상에 농지로 기재되어 있다 하더라도 파는 시점에 실제로 농사를 짓고 있냐, 아니냐가 중요합니다.

●윤 : 네.. 요즘에 과수원을 하시던 분이 귤나무를 간벌하고 태양광발전시설을 하시는 분들이 있던데.. 이런 땅을 판다고 하면, 토지대장상에 과수원으로 되어 있고, 과거에 8년 이상 농사를 지었더라도 파는 시점에 농사를 짓고 있지 않아서 농지가 아닌 거고, 그럼 감면을 받지 못하겠네요...

○오 : 그렇습니다. 비슷한 예로 밭이긴 한데 실제 농사를 짓지 않고 잡목이나 잡초만 무성한 땅을 파는 경우도 농지로 인정받기 어렵습니다. 반대로 토지대장에는 대지로 되어 있지만 실제로 농사를 짓고 있으면 농지로 볼 수 있습니다. 집 주변에 텃밭 같은 경우가 해당됩니다.

●윤 : 세무서에서도 농사를 짓는지, 안 짓는지 일일이 다 확인을 한다는 거죠?

○오 : 물론입니다. 요즘에 항공사진 같은 것을 인터넷에서 쉽게 볼 수 있잖아요. 세무서에서도 감면신청이 들어오면 가장 먼저 항공사진 같은 자료를 보고, 작물이 심어져 있나 없나를 가장 먼저 확인합니다.

●윤 : 아. 네. 땅을 파는 시점에 실제로 농사를 짓고 있느냐 않느냐가 중요하다는 이야기네요.

○오 : 네. 그런데 그보다 중요한 한 가지가 있습니다. 실제로 농사를 짓더라도 감면이 안 되는 경우가 있거든요. 땅의 주소와 용도지역이라는 것을 살펴봐야 하는데요..주소가 도시지역 안에 있으면서 그 땅의 용도지역이 주거, 상업, 공업지역 안에 있으면 농사를 짓고 있더라도 감면을 적용하지 않습니다.

●윤 : 그럼 내 땅이 어디에 있는지 주소를 따져봐야 하고, 용도지역이 뭔지를 살펴봐야 된다는 거네요. 용어가 좀 어려울 수 도 있는데 좀 자세하게 얘기해 주시죠...

○오 : 네 먼저 땅의 주소를 봐야 하는데요. 지금은 제주도가 제주시와 서귀포시로 나누어져 있는데요. 도시지역이라고 하면 예전 행정구역으로 제주시와 서귀포시에 속했던 지역을 말합니다. 지금은 제주시 노형동, 서귀포시 서귀동 이런 식으로 “동”에 해당하는 지역이라고 이해하시면 쉬울 것 같습니다. 그리고 용도지역이라는 것은 각 땅마다 토지이용계획원이라는 게 있는데요. 이걸 떼어보면 토지의 용도가 도시지역이면서 주거지역, 상업지역, 공업지역, 자연녹지지역 이런 식으로 구분되어 있는 것을 보실 수 있습니다. 결국 땅의 주소가 제주시나 서귀포시의 무슨 무슨 동이면서 토지이용계획원상 용도지역이 주거지역이거나 상업지역　또는 공업지역에 있는 토지를 팔 때에는 그 땅에서 농사를 짓고 있더라도 농지로 보지 않는다는 겁니다.

●윤 : 제가 알기로 도시지역의 용도지역 중에 자연녹지 지역도 있는데, 도시지역에 있더라도 자연녹지 지역이면서 농사를 짓고 있으면 괜찮은 건가요?

○오 : 그렇습니다. 도시지역이라도 자연녹지 지역이면 괜찮습니다. 좀 복잡할 수 있는데요. 쉽게 이야기하면 농사를 짓고 있는 땅의 주소를 먼저 보는 거예요.. 그 땅이 예전 행정구역으로 남제주군과 북제주군, 지금 행정구역으로 제주시와 서귀포시의 애월읍, 남원읍 같은 읍면지역에 있으면 다른 거 따질 필요 없이 농지로 볼 수 있고요. 만약에 농사를 짓고 있는 땅의 주소가 제주시와 서귀포시의 무슨 무슨 동이면 토지이용계획원을 떼 봐서 용도지역이 자연녹지인 경우만 농지로 인정이 된다고 정리할 수 있겠습니다.  

●윤 : 네.. 그 다음에 자경이라는 것을 살펴봐야 할 것 같은데요. 여기서는 또 어떤 점을 유의해야 할까요?

○오 : 네. 자경이라는 것은 말 그대로 직접 스스로 농사를 짓는다는 이야기입니다.

●윤 : 세무서에서 실제로 땅주인이 농사를 짓는지, 아니면 과수원 같은 것을 다른 사람에게 농사를 짓도록 빌려줬는지 알기가 쉽지 않을 거 같은데.. 자경했는지 안했는지를 어떻게 판단하나요?

○오 : 직접 농사를 지었는지를 파악하는데도 가장 먼저 보는 게 주소입니다. 세법상으로는 좀 복잡하게 되어 있는데요. 제주도의 경우를 생각하면 간단합니다. 제주도에 있는 농지에서 자경했다고 이야기하려면 먼저 주소가 제주도에 있어야 합니다. 물론 여러 가지 사정 때문에 땅 주인의 주민등록상 주소가 육지에 있더라도 주민등록만 그렇게 되어 있고, 실제로 제주도에 거주하면서 농사를 지으면 자경으로 인정되긴 하는데 세무서에 그 내용을 구구절절 다 설명을 해야 하는 어려움이 있습니다.

●윤 : 아. 농지는 제주도에 있으면서 주인의 주소가 육지에 있으면 세무서 아니, 누가 봐도 비행기타고 오가면서 농사를 지었다고 생각하기 어려우니까... 주민등록만 그렇게 되어 있고 실제는 제주도에 살면서 직접 농사를 지었다는 것을 설명해야 한다는 거네요..

○오 : 그렇죠.. 두 번째는 말 그대로 직접 농사를 지어야 한다는 건데요. 땅을 소유한 본인이 직접 경작하지 않고 남에게 임대를 주거나 자기가 아닌 배우자나 아니면 아버님이나 어머님이 농사를 지으면 안 된다는 겁니다. 최근에 양도세 신고를 해보면 세무서에서 실제로 농사를 지은 게 맞는지 매우 깐깐하게 살펴보고 있는 것을 느낄 수 있습니다.

●윤 : 세무서에서는 땅주인이 실제 농사를 지었는지를 어떻게 파악하게 되나요?

○오: 대부분의 농사를 지으시는 분들이 농지원부를 만들고 농협조합원으로 가입하게 되고요.. 그리고 농업경영체 등록을 하게 되는데요..농지원부에 보면 내가 소유한 땅을 자경하고 있는지 임대를 주고 있는지가 “자경” 또는 “임대” 이런 식으로 기재되어 있습니다.

●윤 : 기본적으로 농지원부에 자경이라고 되어 있어야 되겠네요..

○오: 네. 맞습니다. 그리고 농협에 요청하면 조합원인 본인 명의로 농약을 샀다든지, 농기계를 구입했다든지 하는 구매기록이 있거든요.. 그래서 이런 서류를 제출하면 대부분 농사를 지은 것으로 인정되고 있습니다. 문제는 농사를 짓고 있긴 한데 간혹 농지의 면적이 작아서 농지원부를 만들지도 못하고 농협 조합원으로 가입도 안 되는 경우도 있거든요..또 그런 땅에는 귤나무 같은 것보다 매년 무나, 깨 같은 것을 키우시는 분들이 많더라고요..

●윤 : 그런 경우에는 농협에서 농약같은 걸 구매한 자료같은 게 없겠네요..

○오: 그렇죠.. 이런 경우는 항공사진으로 봐도 이게 잡초인지 채소인지 명확하지 않아서 실제로 농사를 지었더라도 세무서에 주장하기가 어려워서 답답한 경우가 간혹 생기게 됩니다. 그래서 특히 조그마한 땅에서 농사를 짓는 경우에는 평상시에 씨앗을 샀다든가, 아니면 거기서 나온 작물을 팔아서 돈을 받았다든가 하는 자료를 좀 챙겨두시는 게 많은 도움이 될 것 같습니다.

●윤 : 좀 귀찮을 수도 있지만, 감면 혜택이 작지 않으니까 감수해야겠죠..

○오: 맞습니다. 그리고 여기서 주의해야 할 점이 제주도에 많은 경우인데요. 제주도분들이 직장을 다니시거나 사업을 하면서 과수원을 하시거나 밭농사를 하시는 분들이 꽤 많습니다. 그 분들은 직접 농사를 지었다 하더라도 농사 외 사업에서 버는 소득, 또는 직장에서 받는 월급 총액이 3,700만원을 넘으면 자경했다고 인정을 해주지 않습니다.

●윤 : 직접 농사를 지었는데도요? 주중에 회사 다니시다가 주말에 과수원 가시는 분들 의외로 많던데요. 

○오 : 좀 억울하긴 한데요. 법이 그렇게 되어서 어쩔 수 없습니다. 그런데 농사 외에 부동산 임대소득으로 3,700만원을 넘는 거는 괜찮습니다. 부동산 임대업은 농사를 지으면서도 할 수 있다고 보는 거겠죠..

●윤 : 아 그렇군요. 그런데 한 가지 궁금한 것이 있는데요. 예를 들어 서울에서 직장을 다니고 있는데 갑자가 부모님이 돌아가셔서 부모님이 농사짓던 땅을 상속받았어요.. 그런데 직장을 그만두고 내려와서 농사를 짓기도 힘들어서 팔아야 하는 경우에 자경을 인정받지 않으면 좀 억울한 생각이 들 거 같아서요.

○오 : 네. 주변에 그런 경우가 종종 있을 거 같은데요. 부모님이 자경하던 농지를 상속받은 경우에는 상속받은 자녀가 1년 이상 계속해서 농사를 짓는 경우와 안 짓는 경우로 나누어 생각해볼 수 있는데요. 자녀가 상속받은 농지를 1년 이상 계속해서 농사를 지으면 파는 시점에 자녀가 농사지은 기간과 부모님이 농사지은 기간을 합해서 8년이 넘었는지를 따지게 됩니다. 그런데 말씀하신 경우처럼 상속받은 농지를 1년

이상 계속해서 경작하지 않는 경우에는 상속을 받은 날로부터 3년 이내에 그 땅을 팔아야 부모님이 농사지은 기간을 아들이 농사지은 것으로 보아 8년 넘었는지를 판단하게 됩니다.

●윤 : 네.. 그렇다면 부모님이 8년 이상 농사지은 땅을 상속받은 경우에 농사를 계속해서 짓는다면 별 문제가 없겠는데, 농사를 짓지 않을 거라면 3년 이내에 팔아야 부모님의 농사지은 기간 8년을 인정받아서 감면을 받을 수 있는데, 3년을 넘어 버리면 감면이 안 된다는 이야기네요.. 이런 내용도 알아두면 많은 도움이 될 것 같습니다.

오늘 이야기는 여기서 마무리하겠습니다. 지금까지 오승진 회계사와 함께 했습니다. 다음 시간에 뵙겠습니다.

○오: 네, 감사합니다.