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윤> 매주 월요일에 만나는 시간. 생활밀착형 라디오 법률서비스 <로스쿨>!
오늘은 최호웅 변호사 나오셨습니다. 안녕하세요?

최> 네. 안녕하세요. 최호웅 변호사입니다.

윤> 오늘은 어떤 이야기를 해 주실까요.

최> 오늘은 ‘부동산소유권이전등기에 관한 특별조치법’ 이야기를 좀 나눠볼까 합니다.

윤> ‘부동산소유권이전등기에 관한 특별조치법’ 명칭이 아주 긴데요. 보통 줄여서 특별조치법 또는 조치법 이렇게 부르기도 하죠?

최> 네. 그렇습니다. 오늘은 특별조치법이라고 부르기로 하죠. 이 특별조치법이 2020. 1. 9. 국회 본회의를 통과해 2020. 2. 4. 공포가 되었습니다. 그리고 시행은 공포된 날로부터 6개월 이후인 2020. 8. 5. 시행이 되는 것으로 되었습니다.

윤> 특별조치법. 많은 분들이 기다려왔던 법이기도 한데요. 아직 모르는 분들도 많으실 것 같습니다. 어떤 법인지 간략하게 좀 설명을 해주시죠.

최> 아주 간단하게 설명하면 내 땅인데 이런 저런 이유로 등기를 하지 못하고 있는 경우에 등기를 쉽게 할 수 있도록 특별절차를 마련해 준 법이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

윤> 이런 저런 이유로 등기를 하지 못하고 있는 경우라고 말씀하셨는데 구체적으로 어떤 이유가 있을까요.

최> 과거 8.15 해방과 6.25 전쟁 등을 거치면서, 특히 제주지역의 경우 4.3으로 인해 부동산 소유관계 서류 등이 멸실되거나, 권리관계를 증언해 줄 수 있는 관계자들이 사망하거나 주거지를 떠나 소재불명이 된 경우들이 많아 부동산에 관한 사실상의 권리관계와 등기부상의 권리가 일치하지 않는 경우가 많았습니다. 예를 들면 1950년대에 우리 할아버지가 사신 땅이고 그 이후로 아버지, 저까지 계속해서 그 땅에서 농사를 지으면서 살고 있는데 할아버지가 구두로 계약만 하시고 문서를 받아두지 않아서 명의가 여전히 다른 사람으로 되어 있는 경우. 일제시대 때 우리 선조 할아버지가 사정받은 땅이 있는데 그 땅을 문중 공동묘지로 수십 년간 사용하고 있는데 소유권보존등기가 되어 있지 않은 경우. 대표적으로 이런 경우들이 있을 수 있습니다.

윤> 앞의 경우에는 할아버지에게 땅을 판 사람을 상대로 소송을 하면 소유권을 받아올 수 있는 건가요?

최> 그렇습니다. 하지만 할아버지에게 땅을 판 사람이 사망했을 가능성이 높고 땅을 판 사람의 상속인들을 찾아 소송을 해야 하는데, 상속인들이 수십 명이 있는 경우도 있고 전국 각지 또는 해외에 살고 있는 경우도 있기 때문에 상속인들을 전부 찾아 소송을 통해 소유권을 받아온다는 것이 결코 쉽지 않습니다.

윤> 그렇군요. 문중 공동묘지 같은 경우는 어떤가요? 특별조치법이 없다면 어떤 방식으로 소유권을 받아와야 하는 것인가요.

최> 문중 공동묘지 같은 경우 사정받은 분이 우리 직계 존속이라면 상속인임을 입증해서 상속지분에 따라 상속등기를 하면 되는데 직계 존속이 아니라면 현재 문중 공동묘지를 점유하고 관리하고 있는 종중 또는 종손 명의로 점유취득시효에 의한 소유권이전등기청구 소송을 진행해야 합니다. 점유취득시효에 의한 소유권이전등기청구 소송을 진행하려면 사정받은 분의 상속인들을 다 찾아서 그 지분별로 청구를 해야 하기 때문에 앞서 말한 할아버지 땅 찾아오는 소송과 똑같이 복잡한 절차가 필요할 수 있습니다.

윤> 원칙은 소송을 통해 권리관계를 입증해서 등기를 해야 하는데 그 절차가 복잡하고 번거로울 수 있으니 특별조치법을 통해 간편한 절차를 통해 등기를 할 수 있도록 해주겠다. 법 취지는 이렇게 볼 수 있겠군요.

최> 네. 정확하게 잘 짚어주셨습니다. 특별조치법은 이번에 처음 제정된 것은 아닙니다. 1978년(시행기간 6년), 1993년(2년), 2006년(2년) 이렇게 세 차례에 걸쳐 특별조치법이 시행된 바 있습니다. 하지만 홍보 미흡 등으로 인해 농어촌 지역 등을 중심으로는 아직까지 소유권 문제가 해결되지 못한 경우가 여전히 많은 상황이라 이번 특별조치법을 통해 정당한 권리자의 부동산소유권이 보호될 수 있었으면 좋겠습니다.

윤> 그러면 특별조치법 내용에 대해서 좀 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 대상 부동산에 제한은 없나요.

최> 모든 부동산에 다 적용되면 좋겠지만 특별조치법에서는 적용범위를 한정하고 있습니다. 1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 이를 적용한다, 라고 규정하고 있습니다.

윤> 1995년 6월 30일 이후에 매매·증여·교환이 이루어진 부동산에 대해서는 특별조치법이 적용이 되지 않는군요.

최> 그렇습니다. 그 시점 이후에는 서류 등이 멸실되었다거나 권리관계를 증언해 줄 수 있는 사람이 사망했다거나 소재불명이라거나 하는 등의 사유를 인정하기 힘들다고 입법자가 판단한 것 같습니다.

윤> 적용 지역은 어떤가요. 전국 모든 지역의 모든 토지, 건물이 다 특별조치법 대상이 되는 것인가요.

최> 특별조치법은 적용 지역과 대상도 제한을 하고 있습니다. 읍, 면 지역 같은 경우에는 모든 토지 및 건물이 대상이 되고요. 특별자치시 및 인구 50만 미만의 시 지역은 농지 및 임야에 한해서만 적용이 됩니다. 광역시 및 인구 50만 이상의 시 지역은 1988년 1월 1일 이후 직할시·광역시 또는 그 시에 편입된 지역의 농지 및 임야에 한해서만 적용이 됩니다.

윤> 가장 중요한 부분이 바로 소유권 이전 절차일 텐데요. 어떤 절차를 거쳐서 어떻게 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 것인가요.

최> 크게 등기가 되어 있는 부동산을 양수하거나 상속받은 경우와 미등기부동산을 양수하거나 상속받은 경우로 나눌 수 있는데요. 등기가 되어 있는 부동산의 경우 자기 명의로 대장소관청에 토지의 이동 또는 건축물표시변경 신청을 할 수 있습니다. 신청서에는 보증서를 첨부하여야 합니다. 미등기부동산의 경우에는 확인서를 첨부하여 대장소관청에 소유명의인 변경등록 또는 복구등록을 신청할 수 있습니다.

윤> 대장소관청이라고 하면 어디를 말하는 것인가요.

최> 대장이란 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장을 말하고 대장소관청이란 위 대장을 관리하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장을 말합니다.

윤> 제주도 같은 경우에는 도지사를 말한다고 보면 되겠네요.

최> 네. 먼저 보증서, 확인서를 첨부해서 도지사에게 대장 명의변경을 신청하고 변경등록 또는 복구 등록된 대장상의 소유명의인은 그 대장등본을 첨부하여 등기소에 등기를 신청하면 됩니다.

윤> 아무래도 특별조치법과 관련해서 가장 중요한 부분이 보증서, 확인서일 것 같은데요. 어떤 방식으로 작성하게 되어 있나요.

최> 그렇습니다. 특별조치법에 따른 등기를 신청하려면 대장소관청으로부터 확인서를 발급받아야 하는데요. 특별조치법 제11조 제2항에 의하면 확인서를 발급받으려는 사람은 시·구·읍·면장이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위촉하는 5명 이상의 보증인의 보증서를 첨부하여 대장소관청에 서면으로 신청을 하여야 한다.라고 규정하고 있습니다. 5명 이상의 보증인이 보증서를 작성해 주어야 하고 그 중 1명 이상은 반드시 변호사·법무사의 자격이 있는 사람이 포함돼야 한다고 규정하고 있습니다.

윤> 5명 이상의 보증인이 필요하고 그 중에 1명 이상은 반드시 변호사, 법무사가 포함되어야 하는군요. 이 부분은 좀 강화가 된 것 같은데요.

최> 네. 과거에는 3명 이상의 보증인으로 규정하고 있었는데 5명 이상의 보증인으로 강화가 됐고요. 변호사, 법무사가 보증인으로 포함되어야 한다는 것은 이번에 처음 도입된 규정입니다. 과거에 허위 보증인이 작성한 보증서 때문에 분쟁이 많이 발생했기 때문에 규정을 강화했다고 보시면 될 것 같습니다.

윤> 허위 보증인 때문에 분쟁이 많이 발생했었나 보군요.

최> 그렇습니다. 특별조치법으로 보증인만 세우면 등기를 쉽게 할 수 있다는 것이 알려져서 주인 없는 땅에 대해서 실제 자신이 매수하거나 상속받은 땅이 아님에도 불구하고 허위의 보증인을 내세워서 소유권이전등기 또는 소유권보존등기를 한 경우가 많이 있었습니다. 시간이 지나고 실제 주인이 나타나서 등기를 확인해 보니 전혀 알지 못하는 제3자 명의로 등기가 넘어가 있는 것이죠. 이 문제 때문에 소유권말소 청구가 많이 있었고 현재까지도 이런 소송이 진행되고 있습니다.

윤> 실제 주인이 나타나서 원래대로 돌려놓으라는 소송을 진행해야 하는 것이군요. 어쨌든 법에 따라 등기가 된 것이니까 돌려놓기가 쉽지 않을 것 같은데요.

최> 그렇습니다. 우리 대법원도 특별조치법에 의한 등기는 같은 법 소정의 적법한 절차에 따라 마쳐진 것으로 실체관계에 부합하는 등기로 추정되므로 그 등기의 말소를 소구하는 자에게 적극적으로 그 추정을 번복시킬 주장, 입증책임이 있다고 보고 있어 보증인이 허위의 보증서를 작성했다는 사실을 실제 소유자가 주장, 입증해야 합니다.

윤> 보증서를 작성해 준 사람이 이를 쉽게 인정한다면 좋을 텐데 그렇지 않을 경우에는 어떻게 입증을 해야 하는 건가요.

최> 보증서를 허위 작성한 것이 명확하다면 허위의 보증서를 작성한 사람 및 허위의 보증서를 작성하도록 시킨 사람을 형사고소를 하는 방법을 생각해 볼 수 있을 것입니다. 아무래도 수사기관에서 불러서 조사를 하면 심리적 압박을 받을 수 있고 구체적인 사실관계에 대해 파고들면 진실을 말할 가능성이 높죠. 형사사건에서 유죄가 인정되면 유죄 판결문을 민사사건에서 증거로 제출할 수 있고, 보증서를 허위 작성한 것이 밝혀지면 민사소송에서도 승소할 수 있습니다. 대법원도 상대방이 등기의 기초가 된 보증서나 확인서 등의 실체적 기재내용이 허위임을 자인하거나 실체적 기재내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명이 된 때에는 등기의 추정력은 번복된 것으로 보아야 한다고 판시하고 있습니다.

윤> 특별조치법 관련한 사건들이 많이 있다는 것을 잘 몰랐는데 설명을 듣고 나니 충분히 그럴 수 있겠다는 생각이 드네요.

최> 네. 토지 소유권이 누구에게 귀속되느냐 하는 것은 개인의 재산권 문제로 아주 예민하고 중요한 문제였기 때문에 특별조치법 관련 판례가 쏟아져 나왔고 대법원 판례도 많이 나왔습니다. 보증인과 관련된 재미있는 판례를 하나 더 소개시켜 드리면 A씨가 특별조치법에 의한 소유권이전등기를 신청하면서 보증인을 세웠는데 당시 시행령에 의하면 보증인이 될 수 있는 자로 부동산소재지 리 동에 계속하여 10년 이상 거주하고 있는 자여야 한다는 규정이 있었어요. 그런데 B씨를 보증인으로 세웠는데 B씨가 위 부동산소재지에 7년 남짓밖에 살지 않았던 거예요. B씨가 허위의 보증서를 작성한 것도 아니고 사실대로 작성해서 소유권을 받아왔는데 대법원은 B씨가 10년이상 거주하지 않았기 때문에 적법한 등기가 아니라고 판단했습니다.

윤> 허위의 보증서를 작성한 것이 아닌데 10년 요건을 충족시키지 못했다고 해서 적법하지 않은 등기라고 판단했다니. 등기한 사람 입장에서는 좀 억울할 수도 있겠습니다.

최> 그렇습니다. 우리 대법원은 보증인의 기본적인 자격요건으로 부동산소재지 리 동에 계속하여 10년 이상 거주하고 있는 신망 있는 자일 것을 요구하고 있는 이유는, 부동산소재지 리 동에 오랫동안 거주하여 그 리 동소재 부동산에 관한 실질적인 권리관계를 자세하게 알고 있는 사람을 보증인으로 위촉하여 등기가 실체적인 권리관계에 부합하게 경료되도록 하려는 데에 있는 것으로서, 보증인으로서의 위와 같은 기본적인 자격요건은 특별조치법에 따라 경료되는 소유권이전등기의 진실성을 담보하기 위하여 마련된 가장 핵심적인 제도적 장치로 이해되므로, 이와 같은 기본적인 자격요건을 갖추지 못한 보증인이 작성한 보증서를 기초로 하여 발급된 확인서에 의하여 경료된 소유권이전등기는, 특별조치법에 규정된 절차에 따라 적법하게 경료된 것이 아니어서 실체적인 권리관계에 부합하는 등기로 추정할 수 없다고 보아야 할 것이다, 라고 판시하였습니다.

윤> 대법원도 특별조치법에서는 보증인의 보증서가 가장 핵심적인 제도적 장치라고 인정하고 있는 것이군요. 만약 보증인이 허위의 보증서를 작성했다면 처벌을 받을 수도 있는 것이죠?

최> 그렇습니다. 특별조치법 제16조에 벌칙규정을 담고 있는데요. 허위의 방법으로 확인서를 발급받은 사람, 확인서를 위조 또는 변조한 사람, 허위의 보증서를 작성한 사람, 타인을 기망하여 허위의 보증서를 작성하게 한 사람은 모두 1년 이상 10년 이하의 징역 또는 1천만 원 이상 1억 원 이하의 벌금에 처하거나 이를 병과 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 고의로 작성한 것이 아니라 중대한 과실로 인하여 허위의 보증서를 작성하거나 이를 작성하게 한 사람도 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다.

윤> 처벌규정이 마련되어 있군요. 1년 이상 10년 이하의 징역 1천만 원 이상 1억 원 이하의 벌금. 중과실일 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금. 처벌규정 수위에 대해서는 어떻게 보시나요.

최> 일단 징역형이 1년 이상 10년 이하로 규정되어 있는 것은 중범죄로 다루고 있다고 생각하시면 될 것 같고. 징역형과 벌금형을 병과 할 수 있다고 규정하고 있어서 허위로 확인서나 보증서를 작성할 경우에 엄벌에 처하겠다는 입법자의 의도가 드러난다고 볼 수 있을 것 같습니다. 다만, 처벌규정은 위와 같으나 실제 어느 정도의 처벌을 내릴지는 법원의 판단에 달려 있기 때문에 이 부분은 추후 법이 시행된 이후에 지켜봐야 할 것 같습니다.

윤> 보증인의 숫자도 늘리고, 변호사 또는 법무사의 보증이 반드시 필요하게 되어 있고 처벌규정도 강화한 것을 보면 허위의 신청은 반드시 걸러내겠다는 의도가 드러나는 것 같은데요. 청취자 여러분들도 잘 유념하셔서 절대 허위내용의 신청은 하지 않도록 하셔야 할 것 같습니다.

최> 그렇습니다. 그 밖에도 시장·군수·구청장은 보증인을 대상으로 보증과 관련된 교육을 실시하여야 한다, 라고 규정하고 있고 보증인으로 참여한 변호사, 법무사는 자신이 직접 보증한 부동산에 관하여는 등기에 관한 업무를 수임할 수 없도록 규정하는 등 위법, 탈법한 등기신청 행위를 방지하도록 여러 법적 장치를 마련해 두고 있습니다. 특별조치법이 시행되면서 간소한 절차를 통해 소유권이전등기, 소유권보존등기를 할 수 있지만 법적 요건이 까다로워졌기 때문에 법률전문가를 통해 충분히 상담을 받으시고 등기절차를 진행하시기 바랍니다.

윤> 오늘은 최호웅 변호사와 함께 새롭게 제정된 특별조치법에 대해서 이야기를 나눠 보았습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

최> 네. 감사합니다.