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윤: 매주 월요일에 만나는, 생활밀착형 라디오 법률 서비스 <로스쿨>!

오늘은 오승진 회계사와 함께 합니다. 안녕하세요?

오: 안녕하세요, 오승진 회계사입니다.

윤: 이제 지난 시간부터 주택임대소득에 대해서 알아보고 있습니다. 우선 어떤 경우에, 얼마만큼의 세금이 부과되는지 살펴봤는데요. 오늘 내용을 시작하기 전에 지난 시간에 한 내용을 간단하게 정리해보고 가는 것도 좋을 것 같은데요...

오: 네. 먼저 집을 한 채만 갖고 있고 여건상 그 집을 임대해서 월세나 보증금을 받는 경우는 그 집의 기준시가가 9억이 넘지 않는 이상 세금이 없구요. 다음으로 집을 두채 갖고 있는 경우 주택임대수입이 2천만원을 넘지 않으면 분리과세와 종합과세 중 선택해서 세금을 신고하구요. 2천만원을 넘으로 종합과세된다고 말씀드렸습니다. 그리고 여기에서 주택임대수입은 보유주택이 2채인 경우에는 월세만, 보유주택이 3채 이상인 경우에는 월세뿐만 아니라 그 집에 대한 전세보증금의 이자정도의 금액에 대해서도 세금을 내게 된다고 했습니다.

윤: 네.. 복잡한 세금계산은 못하더라도 집이 한 채인 경우는 세금이 없고, 두채인 경우는 월세에 대해서, 세채인 경우는 월세뿐만 아니라 보증금의 이자정도 되는 금액에 대해서도 세금을 낸다는 것을 알고 전문가를 찾아가서 상담해보는게 좋을 것 같다라는 생각이 드네요.. 오늘은 어떤 이야기를 해볼까요?

오: 네. 과세되는 주택임대수입에 대해서 알아봤으니까. 이제 세금이 얼마나 나오는지 봐야겠는데요. 그전에 임대사업자등록에 대해서 이야기를 해보겠습니다. 사업자등록에 따라서 세금내는 금액이 달라질수 있어서 먼저 사업자등록에 대해서 살펴보는게 좋을 거 같습니다.

윤: 아..집을 임대하고 있기는 한데 주택임대사업자 등록한다는 것은 많은 분들이 잘 모르고 있으실 거 같은데요.. 많이 들어보지도 못한 것 같구요..

오: 네. 여전히 전월세를 받는 많은 분들이 “지금까지 사업자 등록을 안 해도 별 문제가 없었는데, 앞으로도 안해도 되는 거 아닌가요?　굳이 할 필요가 있는 건가요?”하고 물어보십니다. 일반 부동산을 임대할 때에는 사업자등록을 해야 한다는 것은 거의 대부분 알고 있는데, 집을 빌려주면서 사업자등록을 한다는 것은 아직도 잘 알려지지 않은 것 같습니다. 간단하게 등록을 할 수 있다 하지만 그래도 개인들이 하기에는 복잡하게 여겨질 수도 있을 거구요. 그리고 이런 이유도 있을 거 같애요..국세청에서 그 많은 집들이 임대를 하고 있는지 안하고 있는지 다 파악하는 게 무리다 보니까 사업자등록을 안한다고 해도 세무서가 알게 될 확률이 낮다고 생각하는 거 같구요. 사실 세무서에서 알게 된다고 해도 주택임대사업자 등록을 안 해도 올해까지는 금전적인 벌칙규정이 없었거든요. 그러다보니까 굳이 사업자등록을 해서 임대소득이 노출되는 것을 꺼리는 경우가 많은 것 같습니다.

윤: 집을 빌려주면서 사업자등록을 하지 않은 것을 세무서에서 알기도 쉽지 않고 알아도 사업자등록 관련한 벌칙이 없다면 앞으로도 많은 분들이 사업자등록을 굳이 할 필요를 못 느끼지 않을까요?

오: 하지만 앞으로 좀 달라질 것 같습니다. 최근 국세청에서 정부 부처별로 흩어져 있던 주택임대 관련 정보들을 전부 모아서 ‘주택임대차 정보시스템’을 만들었거든요. 이 시스템에는 임대차 계약 정보,주택 소유 정보와 자가 여부, 집값, 공실 여부 등이 전부 들어 있는거죠. 그래서 국세청이 특정 개인의 주택임대 현황을 파악하려고 마음만 먹으면 쉽게 알 수 있는 세상이 되어서 주택임대를 하는데 사업자등록을 안 했다 그러면 전산에서 바로 집어낼수 있을 정도입니다. 이렇다 보니까 엊그제인가 뉴스에도 나왔던데요.. 집을 전세나 월세로 빌려주면서 전입신고를 안하는 것을 조건으로 거는 부동산이 많이 늘었다고 하죠..

윤: 그 비슷한 이야기가 오피스텔을 빌려줄 때 많이 일어난다고 들었는데 이제 집을 빌려줄 때도 그런 경우가 많이 생긴다는 거네요..

오: 네..그리고 또 법이 강화되어서 2019년부터는 앞에서 말한 주택임대소득만 있으면 모두 사업자등록을 하도록 의무화했습니다..세무서에 주택임대사업자등록을 안할 경우 내년 2020년부터 발생하는 소득에 대해서 미등록기간동안의 주택임대수입의 0.2%를 가산세로 내도록 하고 있습니다. 1년동안 사업자등록을 안하고 월세 백만원을 받는다면 연소득 1200만원에 대한 소득세에 추가로 소득에 대한 0.2%인 2만 4000원의 가산세가 부과되는 거죠.

윤: 그렇군요.. 가산세까지 매긴다니까 주택임대사업자등록을 반드시 해야 할텐데.. 지금까지 주택임대사업자등록을 못하신 분들이 가산세 같은 불이익을 받지 않으려면 최소한 언제까지 주택임대사업자등록을 해야 하는 건가요?

오: 아마 주택임대사업을 하시는 분들은 안내문과 문자메시지를 받으셨을 거 같은데요. 2019년 12월 31일 이전에 주택임대사업을 시작했다면 최소한 내년 2020년 1월 21일까지 사업자등록을 해야 합니다.

윤: 네. 그럼 먼저 어떻게 하는지 알아야 할텐데.. 주택임대사업자등록은 어떻게 하는거에요?

오: 주택임대사업자등록이 의무화되어서도 해야 되지만 사업자등록을 할 경우에 세금혜택도 있거든요. 그런데 세금혜택을 받으려면 좀 귀찮을 수가 있는 게 지방자치단체에 임대사업자등록과 세무서에 사업자등록을 모두 해야만 합니다. 어느 한쪽이 누락되어도 세금혜택을 볼 수가 없으니까 주의하여야 하겠구요. 먼저 사시는 주소에 따라 제주시청이나 서귀포시청의 주택과를 방문해서 신청을 하는데요.. 가실 때 주민등록표초본과 신분증과 건물등기사항증명서를 가지고 가시면 됩니다. 만약 주택을 취득하려는 중이라면 등기사항증명서 대신에 매매계약서나 분양계약서 사본을 준비하시면 되구요..물론 민원24를 통해서 인터넷 신청도 가능합니다. 시청에서 임대사업자등록증을 받은 후에 주소지 관할 세무서 민원실에 신분증과 같이 가지고 가셔서 사업자등록증을 신청하시면 됩니다.

윤: 들으면 별거 아닐 것 같은데 막상 신고하려고 하면 시청이나 세무서에 가서 신청서 같은 것도 작성해야 하고 말그대로 좀 귀찮을 것 같은데요..

오: 그래서 그나마 좀 편하게 하기 위해서 시청에 가서 임대사업자등록을 할 때 세무서용 사업자등록을 일괄해서 신청할 수 있게끔 하고 있습니다. 그리고 세무서용 사업자등록 신청서 작성할 때 업태하고 주종목을 적게 되어 있는데요. 업태는 부동산, 주종목은 주택임대로 기재하시면 됩니다. 이렇게 신청을 하게 되면 빠르면 당일에도 사업자등록증이 발급될 수 있는데요. 주택임대업은 부가세법상 면세여서 면세사업자 등록증이 발급될 것입니다.

윤: 그런데요.. 만약에 주택을 여러 채 임대하게 되면 사업자등록을 각 집마다 여러 개 해야 하는 건가요? 아니면 하나만 해도 되는 건가요?

오: 사업자등록은 원칙적으로 사업장 관할 세무서, 다시 말해서 임대주택 소재지에 해야 합니다. 만약 주택을 여러 채 임대하게 되면 주택 소재지마다 임대사업자 등록을 여러 개 하는 것이 원칙이라는 거죠.. 다만, 시청에 주택임대사업자로 등록하면 예외적으로 주소지를 사업장으로 하여 사업자등록을 할 수 있도록 하고 있습니다. 그래서 하나의 사업자등록만 해도 별 문제가 없습니다.

윤: 만약, 시청에 주택임대사업자로 등록을 안하면 원칙대로 각 주택의 소재지 관할 세무서에 각각 사업자등록을 해야 되는 번거로움도 있겠네요..

오: 맞습니다. 결국 시청에 하는 주택임대사업등록은 인별로 하나만 하면 된다고 보시면 되겠구요. 시청에 사업자등록을 한 다음에 다른 주택을 추가로 임대주택으로 등록할 때에도 새로 신청하는 것이 아니라 당초 임대사업자등록증에 임대물건만 추가하시면 됩니다.

윤: 그럼 이런 경우에 세무서의 사업자등록증도 임대주택을 추가하여야 하는 건가요?

오: 그렇지 않습니다. 세무서에서 사업자등록증을 일단 발급받으면 추가로 등록하거나 변경할 필요는 없구요. 매년 2월 10일까지 면세사업자들은 사업자현황신고라는 것을 할텐데.. 그 때 임대주택을 추가해서 신고하시면 됩니다.

윤: 임대주택이 여러 개라도 사업자당 하나의 사업자등록증으로 할수 있다는 이야기를 하고 있는데요. 만약에 공동명의의 주택을 임대해서 공동으로 임대사업을 하는 사업자가 여러 명이라면 사업자등록은 어떻게 해야 하는 건가요?

오: 항상 시청에 하는 사업자등록과 세무서의 사업자등록을 같이 생각해봐야하는데요. 먼저 시청에 사업자등록을 신청할 때 한명만으로 등록할 수 없고 반드시 공동사업자로 등록을 해야 합니다. 그리고 세무서에 사업자등록 신청을 할 때에도 시청에서 발급받은 공동사업자 명의의 주택임대사업자등록증과 공동사업계약서를 준비해서 공동사업자로 사업자등록을 하여야 합니다. 그런데 공동사업자들의 주소가 다른 경우는 어떻게 하나도 궁금하실 거 같은데요..

윤: 그럴수도 있겠네요.. 예를 들어 따로 살고 계시는 부모님과 공동명의의 주택을 임대할 수도 있잖아요...

오: 맞습니다. 그런 경우에는 공동사업자 중 한사람의 주소지를 선택해서 그 주소지의 시청이나 군청 또는 구청에 공동사업자로 등록을 하시면 됩니다.

윤: 사업자등록 하나 하는 것도 어려울 것 같은데요. 어쨌든 이렇게 시청과 세무서 두군데에 사업자등록을 하면 세금혜택을 받을 수 있는 건가요?

오: 네.. 자세한 세금혜택은 다음시간에 세금계산에 대해 이야기 할 때 설명드릴텐데요.. 그 전에 세금혜택을 받기 위해서 필요한 요건을 말씀드리겠습니다.

윤: 시청과 세무서에 사업자등록하는 거 말고 또 다른 조건이 있나요?

오: 네.. 임대의무기간과 임대인상률 상한, 그리고 기준시가와 면적요건이 네가지가 맞아야 하는데요. 먼저 임대의무기간을 보면 임대기간을 4년이상 또는 8년이상으로 등록하고 이 의무기간동안 임대를 유지해야 합니다. 부득이한 사유없이 중간에 임대를 그만두면 혜택받은 세액을 이자상당액과 같이 다시 내야 합니다. 그리고 임대계약을 하면서 5%를 한도로 인상이 가능합니다.

윤: 그럼 2년 계약을 하고 2년 후에 재계약할때에는 10% 인상하면 되나요?

오: 논리적으로는 그럴 것 같은데, 법조문만 보면 그렇게 하면 안되도록 되어 있습니다. 1년에 한번 5%를 인상하는 것으로만 규정되어 있는데요. 보증금이나 월세가 섞여서 계산이 복잡할 수 있는데요. 인터넷에서 ‘렌트홈’이라고 검색해서 사이트에 들어가시면 계산하는데 도움을 받으실 수 있습니다.

윤: 그 다음에 마지막으로 집의 크기와 관련한 조건이 있다고 하셨는데요. 그건 뭔가요?

오: 네..세금혜택은 임대사업자 등록 당시 그 임대주택이 기준시가로 6억원 이하이고 전용면적으로 85제곱미터 이하 요건을 모두 충족하는 경우에 한해 적용됩니다.

윤: 주택임대소득과 관련한 사업자등록과 세금혜택요건이 복잡한데요.. 잘 정리하시고 다음 시간에 실제로 세금이 얼마나 나올지에 대해서 이야기 하도록 하겠습니다. 오늘도 수고하셨습니다.